Beruhigende Nachrichten zu Offenen Immobilienfonds, wenn dabei nicht etwas Wesentliches übersehen worden wäre


Bedingt durch die Schließung einiger englischer Immobilienfonds, gibt es vereinzelt Meldungen, die die Frage behandeln, ob  eine Schließung oder genauer Aussetzung der Anteilsrücknahme auch in Deutschland wieder – wie schon in der Vergangenheit – möglich wäre. So ganz neu ist dieses Risiko für viele Anleger bei uns ja auch nicht.

Das Analysehaus Scope hat dieses Thema aufgegriffen und es finden sich verschiedene Pressemitteilungen, die auf dieser Analyse basieren. Überwiegend klingen diese Meldungen beruhigend.

Ist diese Beruhigung gewollt oder könnte es auch anders aussehen?

Zumindest ein „beruhigendes“ Argument von Scope ist unserer Meinung nach nicht ohne Weiteres stichhaltig. Um dies zu verstehen, müssen wir etwas ausholen und Sie leider etwas mehr lesen. (Sorry, aber alles was mit Geld zu tun hat, ist nicht einfach)

Als Gründe für die Stabilität der deutschen offenen Immobilienfonds wird unter anderem angeführt:

  • In Spiegel online nimmt Hermann-Josef Tenhagen zwar generell keine positive Position pro offene Immobilienfonds ein, meint aber (in Hinblick) auf das Risiko einer Schließung (Aussetzung der Anteilsrücknahme): „Müssen deutsche Anleger zittern? Zum Glück lässt die deutsche Gesetzeslage keine hektischen Verkäufe und Abwertungen mehr zu.“
  • In einem Artikel aus Die Immobilie wird sich auf die Scope Analyse bezogen, unter anderem mit dieser Aussage: „Risiko von Fondschließungen deutlich geringer als nach der Finanzkrise, da höhere Robustheit gegen Mittelrückgaben aufgrund der Regelwerksanpassungen nach der Finanzkrise 2008.“ (2)
  • Scope selbst schreibt: „Schließungen wie bei den Immobilienfonds in Großbritannien erwartet Scope aktuell jedoch nicht.“

Begründet wird diese Aussage damit, dass seit dem 21.7.2013 in Deutschland eine neue Regelung für die Rückgabe von Anteilen an offenen Immobilienfonds gilt. Diese sieht eine 2-jährige Mindesthaltefrist und eine Kündigungsfrist von einem Jahr vor. Dies ist tatsächlich ein Vorteil für die Fondsgesellschaften, denn nun können die Manager besser disponieren, wann sie welche Gelder zur Auszahlung an ihre Kunden benötigen und müssen dafür nicht unter Zeitdruck Immobilien verkaufen. Dies mag tendenziell ein deutlicher Vorteil zu der Situation in der Vergangenheit sein. Denn damals zogen viele Anleger ihre Gelder kurzfristig (und überraschend?) mehr Gelder aus den Fonds ab, als an Liquidität bereit standen (Beispiele: CS-Euroreal, AXA ImmoSelect und andere).

Uns scheint aber, dass hier etwas übersehen wird:

Diese Einschränkung gilt nicht für Altbestände. Anteile an offenen Immobilienfonds, die vor dem 31.12.2012 gekauft wurden, können bis zu 30.000 € weiterhin jederzeit zurückgegeben werden. Besitzer von offenen Immobilienfonds, die ihre Anteile nach diesem Datum aber vor dem 13.7.2013 gekauft haben dürfen sogar 2 mal im Jahr je 30.000 € verkaufen.

Die oben genannte Robustheit der deutschen offenen Immobilienfonds gegen eine neue denkbare Schließungswelle betrifft also  zunächst nur den Vermögensanteil der Offenen Immobilienfonds, die nach dem Juli 2013 erworben wurden. Von den verbleibenden Vermögen  weisen nur die Anteile eine Robustheit auf, die je Anleger einen Wert von über 30.000 € aufweisen.

Um also festzustellen, ob die neue gesetzliche Regelung tatsächlich  zu einer solchen Robustheit führt, muss ermittelt werden, wie viel von dem gesamten Fondsvermögen unter die „sichere“ Neuregelung fällt. Das verbleibende Altvermögen der offenen Immobilienfonds ist nur insoweit robust in Hinblick auf eine schnelle massenhafte Rückgabe von Anteilen , wie diese Vermögenswerte nicht unter die der 30.000 € Regelung fällt, also dem Betrag, den jeder Anleger sofort in einem Jahr zurückgeben kann.

Eine exakte Ermittlung dieser Zahl ist mit allgemein (leicht) zugänglichen Zahlen nicht möglich. Aber näherungsweise könnte sich dieser Wert wie folgt bestimmen lassen:

Das gesamte Nettovermögen der Offenen Immobilienfonds betrug per Mai 2016

87,31 Mrd €

Dieses Vermögen setzt sich aus Altvermögen (Fonds, die die Anleger vor dem 21.7.2013 gekauft haben) und Neuvermögen zusammen. Bei dem Neuvermögen greift der gesetzliche Schutz für die offenen Immobilienfonds umfänglich, weil es keine Ausnahmeregelungen für die vorzeitige Rückgabe gibt.

Der Einfachheit halber wählen wir als Stichtag für die Ansammlung von Neuvermögen den August 2013. Hier betrug das Fondsvermögen

84,05 Mrd €

Seit August 2013 bis heute hat sich aber in Hinblick auf diese Veränderung der Vermögenswerte „einiges“ getan, was berücksichtigt werden muss, um den weniger robusten Altbestand zu ermitteln:

23072016oif1

Einige Daten sind leicht zugänglich, andere haben wir indirekt ermittelt.

Einfach zugängliche Werte:

Zu 3:  Dieser Wert lässt sich den Statistiken der Deutschen Bundesbank entnehmen, die sogenannten Mittelzuflüsse betrugen in diesem Zeitraum 22,129 Mrd. €.

Indirekt zu ermittelnde Werte:

Zu 1 und 2: Die Rückgabe von Anteile (Fondsverkäufe der Sparer) lässt sich indirekt ermitteln. Die Bundesbank veröffentlicht diese Werte zwar nicht, sie veröffentlicht aber Werte zum „Mittelaufkommen“. Das Mittelaufkommen ergibt sich aus:

Mittelzufluss minus  Rückgaben

Das Mittelaufkommen der offenen Immobilienfonds betrug im Zeitraum von August 2013 bis Mai 2016:

11,815 Mrd. €

Damit ergibt sich als Wert für Rückgaben von Anteilen (22,129 Mrd. € minus 11,815 Mrd. €)

10.314 Mrd. €

Komplexer zu ermittelnde Werte:

Zu 4 und 5 : Die Wertsteigerungen der Fonds ließen sich zwar ermitteln, aber dafür wäre einiges mehr an Zeitaufwand möglich. Dies wäre eigentlich eine Aufgabe von Analysten, die ihre Tätigkeit ja monetär vergütet bekommen. Wir glauben, dass man darauf verzichten kann, weil

  • überwiegend die Renditen nicht sehr hoch waren
  • und dazu in den Renditen neben Wertzuwächsen auch laufende Erträge enthalten sind
  • und es in diesem Zeitraum auch Verluste bei offenen Immobilienfonds gab, die sich in der Abwicklung befinden

Für uns nicht zu ermittelnde Werte:

Zu 1 und 2: Zahlen zur Aufteilung der Rückgaben in Alt und Neubestände liegen uns nicht vor. Aufgrund des kurzen Zeitraums von August 2013 bis Mai 2016 und den eingeschränkten Rückgaberegelung indiesem Zeitraum scheint uns aber eine vereinfachende Annahme möglich, dass nur Altbestände zurückgegeben wurden.

Näherungsweise  können damit folgende Werte für robuste Neuvermögen und eventuell weniger robuste Altvermögen ermittelt werden. Wobei es aber noch ein weiteres statistisches Problem gibt. Dieses betrifft die Frage, wie die Vermögenswerte der offenen Immobilienfonds behandelt werden, die sich in der Abwicklung befinden. Der aktuelle Wert dieser Fonds (Stand 31.5.2016) beträgt laut BVI 9,646 Mrd. €. Um die Sache nicht zu komplex zu machen, ziehen wir diesen Wert sowohl von denen Werten des Aug 2013 und des Mai 2016 ab.

Noch einmal an dieser Stelle: Wir sind kein Analysehaus, aber ein Analysehaus hätte unserer Meinung nach all die vorgenannten Überlegungen berücksichtigen müssen, bevor es die Aussage trifft, dass die gesetzliche Neuregelung einen Schutz vor einer erneuten Schließung deutscher Offener Immobilienfonds bietet.

Bleiben wir also bei unserer vereinfachten näherungsweisen Rechnung:

23072016oif2

Der Anteil an robustem Neubestand scheint also trotz aller vereinfachenden Annahmen mit rund 17% relativ gering. Diese Größenordnung kann unserer Meinung nach keine Sicherheit gegen plötzliche unerwartete Mittelabflüsse bieten.

Es bleibt aber die Frage, wie viel von dem Altbestand in Höhe von 64,088 Mrd. € jederzeit zurückgegeben werden kann. Wie hoch also der Anteil von persönlichen Depots mit weniger als 30.000 € Anlagebetrag ist und wie sich die anderen Depots von der Anlagesumme her aufteilen lassen. Dann ließe sich ermitteln, mit welchen denkbaren Abflüssen die Fondsgesellschaften rechnen müssten.

Um einen näherungsweisen Eindruck zu bekommen, kann ein Einblick in die Berichte und Halbjahresberichte der Fondsgesellschaften helfen. Einen Ausschnitt haben wir hier zusammengestellt:

23072016oif3

Danach ist zu vermuten, dass es eine sehr beträchtliche Anzahl von Anlegern gibt, die jederzeit ihre Anteile zurückgeben können, weil sie weniger als 30.000 € besitzen.

Aber auch von den verbleibenden Anlegern könnten aus dem Altbestand 30.000 € je Kalenderjahr zurückgegeben werden. Und diese Anleger könnten in Summe bis Januar 2017 sogar 60.000 € aus dem Altbestand zurückgeben(30.000 € noch in diesem Jahr und 30.000€ Anfang Januar 2017). Und vermutlich macht der Altbestand wie oben gezeigt über 80% des Fondsvermögens aus.

Wenn zum Beispiel nur 35% des Altvermögens vorzeitig zurückgegeben werden könnten, so würde dies bezogen auf das gesamte Fondsvermögen der Publikums Offene Immobilienfonds bedeuten, dass ca. 26% des Fondsvermögens nicht robust im Sinne einer vorzeitigen Fondsrückgabe sind.

23072016oif4

Dies entspricht in etwa der aktuellen Liquiditätsquote vieler offener Immobilienfonds. Wobei wiederum zu bedenken, dass diese Liquidität nicht ausschließlich als Reservetopf für vorzeitige Anteilsrückgaben dient. Beispielsweise sind auch anstehenden Ausschüttungen und weiteres daraus zu bestreiten.

Das aktuell flüssige Geld der offenen Immobilienfonds ist auch deutlich geringer. Laut Bundesbank betrug es im Mai 2016

9,411 Mrd. €

also bezogen auf alle Publikum Fonds (ohne Fonds in der Abwicklung)

12%

Der Anleger sollte aber beachten, dass sich die offenen Immobilienfonds hinsichtlich aller genannten Zahlen unterscheiden und daher die hier genannten näherungsweisen Durchschnittswerte nicht direkt auf die unterschiedlichen Fonds übertragen lassen. Einige Fonds werden bessere Werte, andere schlechtere haben.

Macht dies die Sache besser?

Für einige Anleger eindeutig ja … und vice versa


(1) Spiegel Online 10.07.2016 : Fonds: Wenn der Brexit zum Immobilien-Albtraum wird

(2) DIE IMMOBILIE: Brexit Referendum Droht offenen Immobilienfonds die nächste Krise?

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