Immobilientrends im Ballungsraum München – Auswirkungen auf Immobilienanlagen


Ein Trend weist nicht immer auf die beste Immobilienanlage hin. Liest man die gerade veröffentlichte Pressemitteilung zur Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft (1) könnte man meinen, der Erwerb einer Immobilie in München sei eine zukunftssichere Geldanlage. Bis 2030 soll die Bevölkerungszahl im Großraum München um 24 Prozent steigen. „Da muss doch die Nachfrage nach Wohnraum steigen“ mögen sich viele Kapitalanleger denken. Möglicherweise wird deren Entscheidungsfindung zum Erwerb einer Wohnimmobilie in München noch durch die Meldung des Bauträgers Concept AG verstärkt:  „Die Mietrendite bewegt sich wegen der hohen Kaufpreise zwar nur bei ein bis drei Prozent. Allerdings rentiert sich das Investment in Zeiten steigender Preise vor allem durch den Wertzuwachs: Im Durchschnitt lag dieser in München bei knapp zwölf Prozent im Jahr, bei vielen innerstädtischen Neubauprojekten war er sogar höher.“ (2)

Diese Meldung sollte nachdenklich machen:

  • Preissteigerungen eines Asset, denen keine dauerhaft und adäquat hohen Erträge gegenüberstehen, könnten eine Blasenbildung anzeigen (Achtung: Eine Immobilienblase kann auch regionaler Natur sein)
  • Eine Mietrendite von 1 bis 3% bedeutet für den Anleger, dass er aufgrund der Nebenkosten des Erwerbs jahrelang keine Rendite erhält. Es sei denn, er kann relativ kurzfristig mit sehr hohem Aufschlag wiederverkaufen.

Weil aber fast jeder privater Immobilienkäufer einen längeren Anlagezeithorizont hat, empfiehlt es sich auch längerfristige allgemeinere Tendenzen der wirtschaftlichen Entwicklungen in die Überlegungen einzubeziehen, wobei wir hier die ungeklärte Frage meinen, ob uns eine Inflation oder Deflation bevorsteht?

Leider werden die konkreten Auswirkungen einer Deflation auf die Wertentwicklung unterschiedlicher Anlageklassen viel zu wenig beschrieben, aber allgemein wird angenommen, dass in einer Deflation der Wert von Sachwerten sinkt. Ein Käufer einer Münchener Immobilie hätte also in Folge der geringen Mieterträge, der hohen Nebenkosten und des möglichen Preisverfalls keine Rendite.

Wir betonen immer wieder, dass es den Immobilienmarkt nicht gibt. Damit meinen wir nicht nur den regionalen Immobilienmarkt, sondern auch die unterschiedlichen Möglichkeiten in verschiedenen Arten und Lebensphasen von Immobilien zu investieren. Schaut man also genauer hin, so kann es durchaus ertragreiche Möglichkeiten geben in München in den Immobiliensektor zu  investieren (3):

Bleibt der Zuzug in den Münchener Großraum für die nächsten Jahre, so ist bei der Immobilienaffinität vieler deutscher Anleger zu vermuten, dass eine hohe Käufernachfrage zunächst einmal bestehen bleibt. Also lohnt es sich Immobilien zu erstellen und dann zu verkaufen. Trifft diese Annahme zu, so verdienen auf jeden Fall Immobilienprojektentwickler Geld.

Grundsätzlich besteht auch für Privatanleger die Möglichkeit an dieser Quelle der Wertschöpfung teilzuhaben, indem sie sich über geschlossene Fonds daran beteiligen. Die möglichen Renditen sind im Vergleich zu anderen Anlagen hoch. Diese Anlageform ist aber auch mit unterschiedlichsten Risiken,die bis zum Totalverlust gehen können, verbunden. Von daher sollte eine solche Anlageform nur als kleine Beimischung gewählt werden und die Entscheidung sollte nur nach ausführlicher Beratung erfolgen. Für Investoren, denen die Risiken bewusst sind, kann sich eine Anlage in Projektentwicklungsfonds grundsätzlich lohnen. Hierzu zwei kurze Vergleiche:

Vergleich der Renditen einer Immobilie in München mit einer Anlage in einem Projektentwicklungsfonds

Der Vergleich bezieht sich auf eine Nachsteuerbetrachtung. Die Rendite auf das investierte Kapital ist geringer als die Mietrendite, denn es wurde auch der Aufwand für Makler, Gerichts- und Notarkosten und Grunderwerbsteuer berücksichtigt. Im Beispiel für den Projektentwicklungsfonds ist das Agio nicht berücksichtigt, weil dieses in dem konkreten Angebot nach Ablauf des Fonds – in 3 Jahren – zurückerstattet wird.

promüStellt man nun eine zeitliche Betrachtung an, indem die Mieten und Auszahlungen des Fonds einfach aufaddiert werden, so zeigt sich, dass die Immobilie in München erst nach 10 Jahren den gleichen Ertrag erbracht hat, den der Projektentwicklungsfonds nach 3 Jahren erbracht hat. Auch diese Rechnung ist stark vereinfacht. Wiederanlagen sind nicht berücksichtigt und mögliche Mieterhöhungen ebenfalls nicht.

mü2Es ist uns bewusst, dass man den Kauf einer Immobilie nicht einfach mit der Beteiligung an einem Projektentwicklungsfonds vergleichen kann. Dieser Beitrag soll einen Investor auch nicht einfach zu einer Entscheidung zwischen diesen beiden Möglichkeiten veranlassen. Sinnvoller erscheint es uns, auch die Anlagen innerhalb des Immobiliensektors zu diversifizieren. Und hier kann bei ausreichend hohem Gesamtanlageportfolio eine Beimischung von Immobilienprojektentwicklungfonds sinnvoll sein. Und wir wollten auch aufzeigen, dass es andere Wege gibt an den möglicherweise noch (wielange?) steigenden Kaufpreisen in München zu partizipieren.

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Wenn Sie an einem konkreten Angebot für Projektentwicklungsfonds interessiert sind, senden Sie uns hier bitte eine Nachricht: Kontakt FORAIM

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1 Die Bürger zieht es in die Städte 

2 Meldung im Deal-Magazine vom 7.2.2014

3 Man beachte bitte: Je mehr Ertragschancen eine Immobilie bietet,um so höher ist grundsätzlich das Risiko.

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