Renditen von Immobilien an B-Standorten besser als an Top-Standorten?


Das Deal Magazin meldet am 2.Dez. 2013 „Risiko-Rendite-Profile deutscher Großstädte: B-Städte schlagen Top 7″. Die Studie beschäftigt sich mit Renditechancen von Immobilienanlagen unter Berücksichtigung von Risikofaktoren,die durch unterschiedliche Standortmerkmale definiert werden. Damit wird zumindest implizit auch ein Blick in die Zukunft gewagt. Bleiben wir in unserer Betrachtung aber bei dem Aspekt Rendite.

Betrachtet wird in der Studie die Anfangsmietrendite. Diese errechnet sich, indem man die Mieterlöse in Relation zum Kaufpreis setzt. Und nach dem großen Run auf Immobilien als Fluchtanlage vor den ausreichend bekannten Risiken der Banken-, Finanz- und Staatsschuldenkrise ist der große Preisanstieg der Immobilien an den Top-Standorten nicht weiter erklärungsbedürftig. Aber: Soll der Investor sich tatsächlich allein an der Anfangsmietrendite orientieren?

Ob eine Immobilie tatsächlich eine hohe oder weniger hohe Gesamtrendite erbracht hat, wird erst bei Veräußerung der Immobilien berechenbar. Auch bei einer Aktienanlage ist für den Erfolg nicht nur die laufende Dividendenzahlung massgebend, sondern mindestens ebenso bedeutsam ist der Kursgewinn oder auch Kursverlust.

Der Erfolg einer Immobilienanlage wird also durch den laufenden Nettomietertrag und den Veräußerungsgewinn (oder auch das ist möglich: durch den Veräußerungsverlust) bestimmt. Beispielhaft haben wir dazu die jährliche Wertentwicklung zweier Top-Standorte (Hamburg und München) und zweier B-Standorte (Bremen und Münster) über unterschiedlichste Zeiträume seit Juli 1983 bis Juli 2013 berechnet. Wir betrachten dabei – ohne die steuerlich relevante Haltefrist zu beachten 4 unterschiedliche Haltedauerzeiträume.

immooooÜberraschend ist hierbei der (Zufalls-) Befund, dass bei kürzeren Haltedauern potentiell die maximalen Wertzuwächse am höchsten sind. Aus steuerlichen Gründen wird aber für viele Investoren nur eine Haltedauer von mindestens 10 Jahren in Betracht kommen, damit der Verkaufsgewinn steuerfrei anfällt. (Wir zeigen aber weiter unten eine Alternativlösung auf).

Die aktuell eindeutig bessere Anfangsrendite von Immobilienanlagen an B-Standorten kann aber bei genauerer Betrachtung sehr schnell durch die deutlich schlechtere Wertsteigerung der Immobilien aufgezerrt oder überkompensiert werden. Wir haben analog ermittelt, um wieviel % jährlich die Wertentwicklung an den B-Standorten in den genannten Zeiträumen schlechter war.

immobbbbEs ist also keineswegs allein die Anfangsmietrendite für den Immobilienanleger entscheidend. Dennoch besteht eine durchaus erwägenswerte Möglichkeit von den hohen Anfangsmietrenditen der B-Standorte und von möglichen höheren Renditen einer unter 10-jährigen Haltedauer zu profitieren. Dies ist durch die wenig bekannte Anlage in offene Wohnimmobilienfonds gegeben. Wir informieren Sie gern über Chancen, Risiken und günstige Kaufmöglichkeiten. Bei Interesse nehmen Sie hier Kontakt mit uns auf.

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Anmerkungen

Unsere Berechnungen betrachten die Wertentwicklungen von Eigentumswohnungen in mittleren Wohnlagen. (Daten aus Auswertungsprogramm FVBS) Wir nehmen an, die genannte Studie bezieht sich auf Mehrfamilienhäuser. Dies scheint auf die grundsätzlichen Überlegungen aber keine Auswirkungen zu haben

Links:

Deal Magazin Risiko-Rendite-Profile deutscher Großstädte: B-Städte schlagen Top 7

Die Studie Secondary Cities schlagen Top7 ist auf der Homepage von Wüest & Partner herunterzuladen

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