Warum offene Immobilienfonds kaufen, oder eben nicht jeden


Auf die Schnelle, ohne weitere Recherche, einige Aussagen eines Vertriebsbeauftragten eines deutschen offenen Immobilienfonds (1). Der Fond ist tatsächlich offen, dessen Anteile sind also nicht von der Rückgabe ausgesetzt. Ich hatte diverse Fragen, einige und die dazugehörigen Antworten hier:

Frage: Was ist eigentlich der Grund für die Halbierung der Rendite? Eine Halbierung der Rendite von OIF ist bei vielen Fonds im Vergleich zu deren besseren Zeiten festzustellen. oif vg zrVereinfacht gesagt, ergibt sich die Rendite aus der Miethöhe der Objekte und aus den Zinserträgen der gehaltenen Liquidität. (Natürlich spielen auch Änderungen der Objektbewertung, Zinsen für aufgenommene Darlehen und weiteres eine Rolle, aber die vorgenannten Kriterien scheinen mir die Hauptkriterien zu sein). Würde man eine sehr grobe Rechnung aufmachen, so kann man einen Teil des Renditerückgangs aus den stark gesunkenen Zinsen für die Liquidität erklären (Offene Immobilienfonds sind nicht zu 100% in Immobilien investiert, sondern halten auch Liquidität oder kurzlaufende Rentenpapiere). Heute ist mit kurzfristiger Liquidität fast kein Zinsertrag zu erwirtschaften, in „guten“ Zeiten waren wohl 4% möglich. Nimmt man 20% Liquiditätsquote an, so dürfte sich damit ein Renditerückgang von ca. 0,8% Punkten erklären lassen. Das erklärt natürlich nicht die „Halbierung“ der Rendite.

Die Antwort:

Ziel des Fonds sei es, eine Rendite von 1% bis 2% über den „sicheren“ Zins zu erwirtschaften und gleichzeitig eine höhere Rendite als die Inflationsrate zu erzielen. Dies Ergebnis erziele der Fonds ja auch leicht und so nütze man die heutige Zeit um „stille Reserven“ zu bilden. Dies können klassischer Natur sein, aber auch Mietincentives, die in größerem Umfang gewährt werden. (Anmerkung: Mietincentives dienen dazu, langfristig „sichere“ Mieterträge zu erzielen. So kann man beispielweise einem Mieter vor Auslaufen seines Vertrages motivieren, einen neuen 10-Jahresmietvertrag abzuschließen, in dem man die Miete für 6 oder 12 Monate erlässt).

Mein Kommentar: Es gibt zweifelsohne Gründe, die aus wirtschaftlicher Sicht dafür sprechen. Aber:

Dies benachteiligt heutige Besitzer von Anteilen an OIF gegenüber denjenigen, die später Anteile erwerben. Zudem stellt dies eine „Preisgestaltung“ dar, die darauf abstellt, die Rendite gerade so hoch ausfallen zu lassen, wie es nötig erscheint, damit Anleger kaufen. Wir kennen dies auch von anderen Kapitalanlagen, meist solchen, die Steuervorteile generiert haben. Gegenüber den Anlegern halten wir dies einfach für unfair.

Nächste Frage: In welchem Segment wird heute bevorzugt investiert?

Antwort: Shopping Center sind heute ein interessantes Segment, weil mit klassischen Büroimmobilien kaum Rendite zu erzielen sei. So sei gerade ein Shopping-Center erworben worden, welches 6,5% Rendite erbringe.

Nachfrage: Meiner Kenntnis nach, setzen sich die Mieten von Shopping-Centern aus Grundmieten und Umsatzmieten zusammen. Wie kann man da schon jetzt die Mietrendite kennen, der künftige Umsatz ist ja nicht im Voraus bekannt?

Antwort: In diesem Fall schon, denn hier übernimmt ein Generalmieter eine feste Miete für 3 Jahre.

Mein Kommentar: Ein Mix verschiedener Immobilientypen kann natürlich Sinn machen. Aber einerseits finde ich es für die Anleger schade, dass der Fonds nicht versucht die Mietspitzen selbst zu vereinnahmen und nicht zunächst einen Generalanmieter zwischen zu schalten, was der Rendite der Anleger zugutekäme. Und anderseits sollten Anleger bedenken, dass Shopping Center weniger den Charakter von Betongold aufweisen, als viele andere Immobilientypen. Denn die Mieterträge hängen hier sehr stark von der Konjunktur ab.

Frage: Ist die Struktur der Investoren in dem Fonds bekannt und der durchschnittliche Anlagesumme? (Diese Frage hatte den Hintergrund, abzuschätzen, wie hoch das Risiko einer erneuten Schließung sei).

Antwort: Hauptursache für die Schließung vieler OIF sei der massive Abzug der Gelder durch institutionelle Anleger gewesen. Der Anteil der institutionellen Investoren in dem Fonds sei jetzt marginal. Die durchschnittliche Anlagesumme der privaten Anleger liege zwischen 30-40TEUR. Zudem seien sehr hohe Bestände innerhalb von fondsgebundenen Lebensversicherungen vermittelt worden, und hier finden erfahrungsgemäß so gut wie keine Umschichtungen statt.

Mein Kommentar: Eigentlich ist die Anlagesumme der privaten Investoren in Hinblick auf eine massive Rückgabe von Anteilen fast ohne Bedeutung, den die meisten Bestände dürften noch der Altfallregelung zuzuordnen sein. Hier besteht keine Einschränkung der Rückgabe. Wenig institutionelle Anleger zu haben, scheint mir in Hinblick auf die Gefahr der Aussetzung der Rücknahme der Anteile eher kontraproduktiv zu sein. Meiner Kenntnis nach konnten OIF mit professionellen Investoren schon in der Vergangenheit besondere Vereinbarungen hinsichtlich der Rückgabe treffen. Damit besteht naturgemäß mehr Kontrolle über den Bestand und plötzlicher Rückflüsse. Dass innerhalb von fondsgebundenen Versicherungen kaum Umschichtungen stattfinden, glaube ich allerdings auch. Dies ist allerdings nicht dem Fonds, sondern den Vermittler anzulasten. (Das ist ein gesondertes Thema, welches von uns später noch einmal genauer betrachtet wird).

Letzte Frage: Bei welchen Banken liegen eigentlich die Cash-Bestände? Diese Frage stellen wir auch „normalen“ Investmentfonds immer wieder. Grundsätzlich sehen wir einen Vorteil einer Investmentfondsanlage darin, dass diese Anlage in der Regel nicht einem Emittentenrisiko unterliegt,wie etwa eine Festgeldanlage(2).

Antwort: Überwiegend alles bei unserer Hausbank.

Dazu jetzt einmal keinen Kommentar 🙂

Zum Abschluss: Grundsätzlich spricht nichts dagegen, eine Geldanlage im Bereich der Immobilien über Vehikel wie Offenen Immobilienfonds, REITS oder auch geschlossenen Fonds zu tätigen. Hinsichtlich einiger hier genannten Antworten können sogar die viel kritisierten geschlossene Fonds punkten (Aber Achtung bei geschlossenen Fonds besteht ein grundsätzliches Totalverlustrisiko). Im Übrigen gibt es durchaus offene Immobilienfonds, die uns -bei Beachtung der spezifischen Risiken – empfehlenswert scheinen. Der hier genannte vielleicht eher nicht.

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Anmerkung:

(1) Warum nenne ich hier die Fondsgesellschaft nicht namentlich?

Der Grund liegt darin, dass ich hier die Angaben nicht nachrecherchiert habe. Dies ist meiner Erfahrung nach grundsätzlich notwendig, weil ich immer wieder Aussagen von Vertretern verschiedener Investmentgesellschaften erhalten habe, die bei genauer Recherche korrigiert werden mußten. Mir scheint dieser Beitrag für potentielle Anleger dennoch nicht unsinnig, weil hier wesentliche Fragen gestellt werden, die der Anleger seinem persönlichen Berater stellen sollte.

(2) Links: Zum Emittentenrisiko von Investmentfonds und zur Sicherheit von Bankeinlagen.

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