Offene Immobilienfonds: Positive Entwicklungen auf der Finanzierungsseite?


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OFFENE IMMOBILIENFONDS: POSITIVE ENTWICKLUNGEN AUF DER FINANZIERUNGSSEITE?

Heute hatten wir mehr zufällig ein Gespräch mit dem Vorstand eines Consulting-Unternehmens, welches Investmentfonds sowohl bei der Positionierung im Markt als auch bei der Produktent-wicklung berät. Mich interessierten insbesondere Fragen zur Finanzierung der Immobilien innerhalb des Fonds. Denn die Art der Finanzierung hat durchaus Auswirkungen auf die Möglichkeiten der offenen Immobilienfonds, einzelne Objekt zu verkaufen, um Liquidität für Rückgaben von Anteilen zu schaffen (also sicherzustellen, dass Kunden Geld zurückerhalten, wenn Sie Ihre Anteile veräußern wollen).

  1. Grundsätzlich haben offene Immobilienfonds die Möglichkeiten auf Objektebene genau für einzeln ausgewählte Immobilien Kredite aufzunehmen.
  2. Es kann aber auch eine Finanzierung auf Fondsebene stattfinden, indem das gesamte Fondsvermögen als Sicherheit dient.

Die Entscheidung für eine der beiden Varianten hat Auswirkungen auf die Höhe möglicher Vorfälligkeits-entschädigungen bei Verkauf eines Objektes. Hier bietet die zweite Variante eindeutig Vorteile, weil bei Verkauf eines einzelnen Objektes nicht zwingend das „zugehörige“ Darlehen getilgt werden muss (oder eventuell auf ein anderes Objekt übertragen werden muss, was aber wiederum steuerliche Auswirkungenhaben könnte)

Jetzt kommen aber wieder die Banken ins Spiel und diese fordern laut Aussage des o.g. Vorstands wieder verstärkt direkte dingliche Sicherheiten. Vor der „Krise“ war dagegen Variante 2 der Regelfall.

Und wie behandeln einige Fondsmanager jetzt das Thema „Vorfälligkeitsentschädigung“. Angeblich gehen sie verstärkt dazu über, kurze Zinsfestschreibungen zu wählen. Damit sinkt natürlich das Risiko bei Verkauf Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen zu müssen und natürlich steigt zugleich das Risiko, dass der Fonds bei steigenden Zinsniveau eine höhere Zinslast hat. Dies beinhaltet also – soweit man an steigende Zinsen glaubt- eine Reduktion der Rendite der Anleger. Wobei man sich hier fragen muss, wie hoch denn das Risiko potentiell anfallender Vorfälligkeitsentschädigungen ist? Vorfälligkeitsentschädigungen fallen dann relativ hoch aus, wenn das Zinsniveau sinkt. Es kann zwar alles geschehen, aber erscheint dies wahrscheinlich? So auf den ersten Blick kann ich dieser Strategie wenig abgewinnen. Aber angeblich wählen die Investmentfondsmanager diesen Weg, weil die Anleger es fordern. Nur: Muss man sich als Assetmanager tatsächlich wenig sinnvollen Kundenanforderungen anpassen?

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