Bausparvertrag – viel Kritik, aber wirkliche Probleme übersehen


von Christiane Könitz

Aktuell wird von Verbraucherschützern Kritik an Bausparverträgen geübt (1). Kritikpunkt ist die niedrige Verzinsung des Sparguthabens. Wir meinen, dass diese Kritik an dem wirklichen Problem vorbei geht. Letzendlich wird ein Bausparvertrag meist unter der Intention abgeschlossen, diesen später im Rahmen einer Immobilienfinanzierung einzusetzen.

BSVDas Sparguthaben wir je nach Bauspartarif zwischen 0,5% und 1,4% (teilweise zzgl. Bonus, wenn das Darlehen nicht in Anspruch genommen wird) verzinst. Tagesgeld oder Banksparpläne bieten auch keine höhere Verzinsung – jedoch ohne Abschlusskosten.

Wo liegt dagegen das wirkliche Problem?

Sie schließen jetzt z.B. einen Bausparvertrag über 100.000 EUR ab, um hiermit in Zukunft einen Immobilienkauf (teilweise) zu finanzieren.In unserem Beispiel soll der Bausparvertrag in 15 Jahren zugeteilt werden. Der Guthabenzins beträgt 1,4%, die Abschlussgebühr 1% der Bausparsumme, der Darlehenszins nach Zuteilung 3,9% nominal (4,09% effektiv), die monatlichen Sparzahlungen 212 EUR. Nach 15 Jahren haben Sie ein Sparguthaben in Höhe von 41.225,95 EUR angespart und erhalten ein Bauspardarlehen über 60.000 EUR.

Sie schließen also heute ein Bausparvertrag ab und wollen diesen irgendwann in Zukunft bei Kauf eines Eigenheims einsetzen. Zum Beispiel: Nach 5 Jahren kaufen Sie eine selbstgenutzte Immobilie für 250.000 EUR. (Die Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Gericht/Notarkosten und Makler haben Sie zwischenzeitlich zusätzlich angespart.)

Die Finanzierung könnte dann wie folgt aussehen:

  • 150.000 EUR Annuitätendarlehen mit einer 1%- oder 2%-tigen Tilgung über eine Hypothekenbank
  • 100.000 EUR Zwischenfinanzierung über 10 Jahre ohne Tilgung, Ablösung aus Bausparvertrag

Nach weiteren 10 Jahren sollen die 100.000 EUR Zwischenfinanzierung aus dem Bausparvertrag abgelöst werden: 40.000 EUR Sparguthaben zzgl. 60.000 EUR Bauspardarlehen.

Das Bauspardarlehen erhalten Sie jedoch nur gegen eine Grundschuld für die Bausparkasse. Die Bausparkasse geht auch gern hinter der Hypothekenbank in das Grundbuch. Allerdings in der Regel bis zu einem Beleihungsauslauf von max. 80% des Verkehrswertes:

Kaufpreis 250.000 x 80% = 200.000 EUR

Jede Bausparkasse berechnet den Verkehrswert eines Objektes individuell. Selten wird der Kaufpreis zu Grunde gelegt, meist erfolgt ein Sicherheitsabschlag:

        Kaufpreis 250.000 EUR abzgl. 10% Abschlag = 225.000 EUR x 80% = 180.000 EUR

 Da die Hypothekenbank bereits 150.000 EUR Grundschulden eingetragen hat, bleibt für die Bausparkasse maximal 30.000 bis 50.000 EUR, das Darlehen soll jedoch 60.000 EUR betragen.

Wenn das Hypothekendarlehen nicht weiter entschuldet wurde und die Hypothekenbank nicht auf Grundschulden verzichtet, erhalten Sie nicht das volle Bauspardarlehen.

Eine alternative Lösung: Die gesamte Finanzierung wird über die Bausparkasse abgewickelt. Dann sind Sie jedoch an die Konditionen dieser einen Bausparkasse gebunden und können möglicherweise gute Angebote anderer Anbieter nicht nutzen.

Fazit: Jetzt auf den „blauen Dunst“ einen Bausparvertrag abzuschließen, um Eigenkapital anzusparen, erscheint nicht sinnvoll.

Ausnahmen für dieses vorläufige Fazit sehen wir:

  • Für Immobilienkäufer mit ausreichend Eigenkapital
  • Für bereits bestehende Finanzierungen, um bereits jetzt den künftigen Zins zu sichern
  • Es sind hohe Sondertilgungen vor Zuteilung des Bausparvertrages möglich, z.B. aus Schenkungen o.ä.
  • Der Bausparvertrag deckt den kompletten Kaufpreis ab

Bei individuellen Fragen nutzen Sie unseren kostenlosen Service.

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Anmerkungen:

(1) In Spiegel Online wird eine explizite Kritik an dem Zins in der Ansparphase geübt.

Ein Gedanke zu “Bausparvertrag – viel Kritik, aber wirkliche Probleme übersehen

  1. Ein sehr interessanter Artikel mit sehr wichtigen Ansichtsweisen, die ich bis dato ehrlich gesagt in dieser Form nicht so betrachtet habe. Da kann man doch noch einiges neues erfahren.

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