Zwischen 2% und 8% Rendite, wie lohnend sind Ferienhäuser als Kapitalanlagen?


Die Überschrift war gelungen: „Zwischen Reetdach und Rettungsschirmen“  lautete vor einigen Tagen ein vielbeachteter Artikel im Handelsblatt (1). Die möglichen Renditen unterscheiden sich danach stark: 2% auf Sylt und 8% in Hohenfelde an der Ostsee. Sylt erscheint klar, aber sind auch die 8 %  für Privatanleger zu realisieren und bieten Ferienhäuser die Sicherheit, die Kapitalanleger von Betongold erwarten? Ferien0Wir haben dazu einmal ein willkürlich ausgewähltes aktuelles Angebot näher betrachtet: Es handelt sich um ein frei stehendes Ferienhaus, mit einem Kaufpreis von rund 290.000 Euro sowie kalkulierten Mieteinnahmen von ca. 15.000 Euro jährlich. Zunächst einmal erscheint das Ergebnis mit 5,17% Rendite lukrativ. Für den potentiellen Erwerber ist aber unbedingt eine genauere Renditekalkulation zu beachten.

Zunächst einmal muss der Erwerber nicht nur den Kaufpreis sondern auch Nebenkosten für Notar, Grunderwerbsteuer usw. erbringen. Damit ergibt sich dann leicht ein Gesamtaufwand von 309.000 Euro. Bei der laufenden Renditebetrachtung sind die Betriebskosten von den Mieteinnahmen abzuziehen, in dem Beispiel wurden diese mit ca. 2.000 € p.a. kalkuliert. Hierdurch sinkt die Rendite um fast einen Prozentpunkt auf 4,2%. Diese Berechnung ist aber immer noch viel zu ungenau, denn sie berücksichtigt nicht die steuerliche Belastung und sie berücksichtigt nicht einen möglichen Veräußerungsgewinn (2).

Unbedingt beachten sollte der Erwerber in diesem Zusammenhang, dass er in vielen Fällen bei der Vermietung von Ferienimmobilien steuerlich anders behandelt wird, als wenn er beispielsweise eine konventionelle Eigentumswohnung vermietet. In letzterem Falle entstehen in der Regel Einkünfte aus der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung, während man bei der Vermietung von Ferienhäusern häufig gewerbliche Einkünfte hat. Hier gibt es steuerliche Unterschiede. Der bedeutendste Unterschied  besteht darin, dass der Veräußerungsgewinn bei einer  gewerblichen Ferienimmobilie nicht steuerfrei ist.

Hinsichtlich der Ermittlung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns bestehen bei Anlegern zuweilen falsche Vorstellungen. Vereinfacht gesagt ergibt sich der Veräußerungsgewinn aus der Differenz des Verkaufspreises und dem Restbuchwert.

Betrachten wir zunächst einmal die Rendite nach Steuern im Zeitablauf. Eine Betrachtung über einen längeren Zeitraum ist aus zwei Gründen notwendig:

  • die Entwicklung der Rendite nach Inflation (genauer nach kalkulierter Preissteigerung) wird ersichtlich
  • das steuerliche Ergebnis ändert sich im Zeitablauf, weil in der Regel beim Kauf auch Aufwendungen für Innenausstattung und Außenanlagen entstehen, die kürzere Abschreibungsdauer aufweisen.Die Steuerzahlungen ändern sich also.

Gehen wir beispielhaft von einer jährlichen Mietpreissteigerung von 2% aus so stellt sich die jährliche Rendite im Verlauf von 20 Jahren wie folgt bei unterschiedlichen Spitzensteuersätzen dar: Ferienhaus 1Eine anfänglich vielleicht noch interessante Rendite von knapp 4 % nach Steuern sinkt insbesondere bei einem höherem Steuersatz im fünften Jahr deutlich und erhöht sich trotz jährlich um 2 % steigenden Mieteinnahmen bis zum 20. Jahr nur um ca. 10 % (%, nicht %-Punkte!). Unterstellt man jetzt noch, dass die Berechnung mit Preissteigerung in Höhe der angenommenen Inflation erfolgt ist, so sind für die Berechnungen der realen Rendite  jeweils noch einmal zwei Prozentpunkte abzuziehen. Für eine schlecht kalkulierbare Ertragsbasis (bei Ferienimmobilien dürften die jährliche Auslastung schwanken) erscheint  diese reale Rendite nicht sonderlich lukrativ.

Damit ein solches Investment von der Renditeseite interessant erscheint, wird häufig das Argument der Wertsteigerung der Immobilie angeführt. Ohne dass wir an dieser Stelle diskutieren möchten, ob bei Ferienimmobilien eine Sachwert- oder Ertragswertsbetrachtung zu Grunde gelegt werden sollte, gehen wir in dem Folgenden einfach von einer zweiprozentigen Wertsteigerung aus. Zu bedenken ist allerdings, dass die anfänglichen Investitionen für die Ausstattung (Möbel) aufgrund des Verschleißes wiederholt erfolgen müssen. In unserer Kalkulation haben wir dies berücksichtigt.

Ferienhaus2

Der Unterschied in der Höhe der Rendite in Abhängigkeit vom Grenzsteuersatz bleibt grundsätzlich bestehen, interessant  ist aber, dass in jedem Jahr der Erneuerungsinvestitionen für Möbel eine negative Rendite entsteht.

Ob die Investition in diese Art von Immobilie tatsächlich rentabel ist, wird sich aber erst bei einer Veräußerung feststellen lassen. Im Folgenden haben wir die durchschnittliche jährliche Rendite nach einem Verkauf des Objektes im 10, 15. Und 20. Jahr ermittelt. Die Reduktion der vorgenannten Renditen ergibt sich aus diesem Veräußerungsgewinn, der zu versteuern ist. (Wie bereits vermerkt, lassen wir eine Betrachtung von Auswirkungen der Mehrwertsteuer unberücksichtigt)

Ferienhaus 3

So recht überzeugend erscheinen uns diese Renditeaussichten nicht ohne weiteres. Neben der rein quantitativen Betrachtung sollte aber auch noch individuell abgeschätzt werden, in welchen wirtschaftlichen Szenarien diese Art von Immobilieninvestment besondere Chancen bietet (3).

Die Überschrift im Handelsblatt „Zwischen Reetdach und Rettungsschirmen“ suggeriert ein wenig, dass auch diese Art von Immobilien gerade in wirtschaftlich turbulenten Zeiten Schutz bieten könnten. Je nachdem für wie turbulent der Anleger die künftigen Zeiten einschätzt, sollte er dann aber  abwägen, wie sich in solchen Zeiten die Urlaubsgewohnheiten (und damit die Vermietbarkeit) entwickeln.

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(1) Artikel im Handelsblatt: Zwischen Reetdach und Rettungsschirmen

(2) Effekte der Mehrwertsteuer werden hier nicht betrachtet, obwohl diese durchaus Auswirkungen auf die Renditekalkulation haben können.

(3) Wir denken, dass generell bei der Entscheidung für unterschiedliche Immobilienanlagen die ertwarteten zukünftigen Szenarien eine wichtige Rolle spielen. Möchte ein Anleger beispielsweise von der künftigen demografischen Entwicklung partizipieren, so könnten Pflegeheim-Appartements für ihn von Interesse sein. Siehe dazu:

2 Gedanken zu “Zwischen 2% und 8% Rendite, wie lohnend sind Ferienhäuser als Kapitalanlagen?

    1. Danke für die Nachfrage, Herr Mertens. Die zugrundeliegende Excel-Berechnung habe ich nicht mehr zur Hand – es sind ja schon 2 Jahre vergangen. Wenn ich mich recht entsinne, habe ich alle 5 Jahre die Ausgaben für Ersatz bzw Teilersatz der Einrichtung berücksichtigt.

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