Offene Immobilienfonds: Bedeutung von Bewertungskennzahlen


Offene Immobilienfonds machen immer noch mehr als 12 % aller Investmentfondsanlagen aus. Der Grund dieses hohen Anteil liegt nicht darin begründet, dass die Anleger ihre Anteile aufgrund der Schließung nicht zurückgeben können. Denn immerhin 75 % des in offenen Immobilienfonds investierten Vermögens ist nicht von der Schließung betroffen. OIFAuch der Geldzufluss dieser Fondsgattung im Jahr 2012 zeigt, dass diese ehemals sehr beliebten Investmentfonds immer noch nicht ihre Attraktivität verloren haben. Von sechs Investmentfondsgattungen verzeichneten im Jahr 2012 nur drei Nettomittelzuflüsse. Gleich nach den Rentenfonds kamen hier die offenen Immobilienfonds noch vor dem Mischfonds (1).

Allerdings zeigt die Entwicklung des Geldzufluss in offene Immobilienfonds seit dem massiven Rückgang im Jahr 2008 noch keinen einheitlichen Trend.

OIFBVIDieser unklare Trend ist aber vor dem Hintergrund der großen Verunsicherung der Anleger auf den Finanzmärkten verständlich.Das absolute Volumen dieser Investmentfonds sowie der mögliche Trend von zunehmenden Mittelzuflüssen rechtfertigt es aber, diese Anlageklasse im Blick zu behalten. Scope veröffentlicht hierzu regelmäßig Untersuchungen und Meldung zu offenen Immobilienfonds. Diese können für den Anleger eine Hilfe sein, wenn die Kennzahlen richtig interpretiert werden.

Zuletzt wurde eine Rating- und Analysemitteilungen zu der Liquiditätsrendite offener Immobilienfonds veröffentlicht (2) . Die Liquiditätsrendite ist die Rendite, die ein offener Immobilienfonds aus den Anlagen erzielt, die nicht in Immobilien gebunden sind. Dieser Teil des Fondsvermögens liegt häufig zwischen 10-30 % des Gesamtvermögens. Je höher dieser Anteil ist, desto bedeutender ist die Liquiditätsrendite für die gesamte Performance des Investmentfonds. Im Jahr 2012 der hausinvest mit 2 % danach das beste Ergebnis. Ganz am unteren Ende bewegt sich der WERTGRUND WohnSelect D mit einer Liquidität Rendite von 0%.

Stellen diese Kennzahlen ein eindeutiges Entscheidungskriterium für einen der beiden Investmentfonds dar?

Bei der Beurteilung sollten folgende Aspekte berücksichtigt werden:

  •  Der gesamte Wertzuwachs im Jahr 2012 des hausinvest  betrug 2,49% , der Wertzuwachs des WERTGRUND WohnSelect D dagegen betrug 4,32 % (FVBS Auswertung).
  • Unterstellt man, dass die Höhe der Rendite einer Anlage auch das Risiko einer Anlage widerspiegelt, so sind 2 % für eine kurzfristige Anlage im aktuellen Marktumfeld nicht als risikolos zu bezeichnen.
  • Im Übrigen sind diese beiden Investmentfonds von ihrer Investitionsstruktur nicht vergleichbar, weil der WERTGRUND WohnSelect D ein typischer Wohnimmobilienfonds ist, während der hausinvest wie alle klassischen bekannten offenen Immobilienfonds überwiegend im gewerblichen Immobilienbereich investiert.

Ein weiteres Kriterium, welches Scope für offene Immobilienfonds untersucht hat, sind die Wertveränderungen der Immobilienbewertungen (3). Überwiegend wurden hier in 2012 leichte Verluste erzielt. Als positive Gegenbeispiele wurden der Deka-Immobilien Global und der grundbesitz europa genannt. Danach betrug die Wertänderungsrendite des Deka-Immobilien Global  im letzten Jahr 1,3 %.

Auf den ersten Blick spricht diese positive Performance für den Deka-Fonds. Aber auch hier ist aber folgendes zu bedenken:

  •  Bewertungsänderungen von Immobilien sind zunächst einmal einmalige Effekte. Sie können natürlich positive und negative Auswirkungen für den Anleger haben. Überspitzt dargestellt bedeutet dies das zum Beispiel für der Anleger des  genannten Deka-Fonds: Eine sichere Rendite aus dieser positiven Wertveränderung kann er nur dann realisieren, wenn er die Anteile möglichst bald nach der Neubewertung verkauft.
  • Bewertungsänderungen sind aber dennoch wichtig für die Beurteilung eines Investmentfonds. Rechnet man die Wertveränderungsrendite aus dem gesamten Jahreswertzuwachs heraus, so ergibt sich (mit Einschränkungen) die laufende Rendite aus Mieterträgen und sonstigen Kapitalanlagen. In diesem Fall wäre das positive Ergebnis des Deka-Fonds anders zu beurteilen. Denn mit 1,3 % Wertänderungsrendite machte dieser Renditeanteil mehr als die Hälfte des gesamten Wertzuwachs (2,45 % /FVBS Auswertung) aus.

Für Anleger ist es grundsätzlich wichtig verschiedene Informationsquellen heranzuziehen. Insoweit sind Analysen wie die von Scope wichtig. Allerdings kann die Betrachtung einzelner Kennzahlen, die auf den ersten Blick positiv klingen (oder auch negativ) möglicherweise zu Investitionsentscheidungen führen, die suboptimal sind. Weil dieser Blogbeitrag auch nur einzelne Aspekte berücksichtigt hat,  ist er natürlich auch nicht ausreichend für eine Anlageentscheidung. Sie haben aber die Möglichkeit auch zu diesem Thema jederzeit Kontakt mit uns aufzunehmen.

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(1) Aktuelle BVI Statistiken

(2) Scope  http://www.scoperatings.com/aktuelles/mitteilung-direktlink?ID=102394

(3) Scope http://www.scoperatings.com/aktuelles/mitteilung-direktlink?ID=97912

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