Zypern als Beispiel für Notwendigkeit einer Immobilienvermögensplanung


Die EZB Studie (1) zum Reichtum in Europa hat in den Medien viel Wirbel verursacht. Deutschland nimmt im Hinblick auf das Nettovermögen eine der letzten Rangpositionen ein, während es den Bürgern in den Krisenländern (Zypern, Spanien und Griechenland , um nur einige zu nennen) in Hinsicht auf deren Vermögen deutlich besser geht. Allerdings ist die Kritik an dieser Studie vielfältig(2). Eine Erklärung für die schlechte Positionierung Deutschlands liegt darin begründet, dass wesentlich weniger Immobilienbesitz in Deutschland vorhanden ist. Anders als andere Kritikpunkte scheint diese Überlegung aber auf den ersten Blick wenig stichhaltig. Auch intuitiv wird den meisten Lesern nicht ersichtlich sein, warum Immobilienbesitz besonders bewertet werden muss, denn wir sehen Betongold doch gerade als besonders sichere Geldanlage, die in Krisenzeiten helfen soll.

Wenn dem wirklich so ist, muss man sich fragen, weshalb in den Krisenländern so viele Menschen auf die Straße gehen, ist die Not dort etwa nicht vorhanden? Ich glaube dies nicht; man muss sich nur die Arbeitslosenquote anschauen und auch andere wirtschaftliche Kennzahlen sprechen eine eindeutige Sprache.

Hilft Immobilienbesitz?

Generell kann eingewendet werden, dass nicht  jeder Bürger in den Krisenländern über Immobilienbesitz verfügt. Allerdings spricht gegen dieses Argument, dass  die Immobilieneigentumsquote in diesen Ländern viel höher als bei uns ist.

Ein anderer Aspekt scheint mir wichtiger: Wie der Name sagt, sind Immobilien ein nicht bewegliches Vermögen und nicht nur dies, sie sind auch sehr illiquide. Einkommens-einbußen, die hoffentlich nicht jahrelang dauern, können nicht durch den teilweisen Verzehr des Betonvermögens ausgeglichen werden. Und ein Komplettverkauf ist wahrlich auch keine Option. Denn in der Krise sind die Preise massiv gesunken (man spricht davon, dass die Preise in Spanien seit 2008 um 25% gesunken sind).

Dabei ist aber zusätzlich fraglich, ob dieser Verlust auch den echten Wertverlust widerspiegelt. Wie würden sich die Preise entwickeln, wenn die Menschen in diesen Krisenländern in größerem Umfang gezwungen werden, ihren Immobilienbesitz  tatsächlich zu veräußern, um die notwendige Liquidität für den Lebensunterhalt sicherzustellen? Und auch bei den jetzt bereits entstanden Preissenkungen  wäre eigentlich hinzuzurechnen, welche Wertverluste bereits entstanden sind, würde man die Preise aus den  Zwangsversteigerungen in die durchschnittlichen Veräußerungspreise einrechnen.

Versucht man sich mit diesen Überlegungen in die Situation eines Spaniers oder Zyprioten hinein zuversetzen, so  muss einem als Immobilienbesitzer doch ein mulmiges Gefühl überkommen. Sind Immobilien tatsächlich eine sichere Anlage, die einem gerade in Krisenzeiten weiterhelfen? Natürlich: andere Anlagen  können in Krisenzeiten ebenfalls zu massiven Verlusten führen (sogar dass Sparbuch kann massive Verluste erleiden, wie die Zyprioten mit Einlagen über 100.000 Euro erfahren mussten).  Aber ist dies ein Grund seine Rettung in Immobilien zu suchen?

Wie immer gilt: auch das Thema Immobilien ist differenzierter zu sehen.

Die Immobilie hat grundsätzlich als Kapitalanlage Vorteile:

Unbestritten ist, dass eine schuldenfreie selbstgenutzte Immobilie als Instrument der Altersversorgung allein deshalb sinnvoll ist, weil dann als Rentner keine Miete mehr zu zahlen ist.

Aber so ganz gilt dieses Argument auch nicht:

  • Als Rentner/In hat man auch andere Aufwendungen als nur die Miete. Was ist, wenn  in Krisenzeiten (fast zwangsläufig) die Renten sinken? Auch dann wird es unter Umständen notwendig sein, Vermögenswerte zu veräußern. Was dies für Betongold bedeuten kann, habe ich oben gezeigt.
  • Wird die Immobilie nicht selbstgenutzt, sondern vermietet,so ist in einer Krisensituation nicht mehr sichergestellt, ob die Mieter Ihre Miete noch zahlen können. Unter Umstände entfallen also die Einnahmen. Nicht aber die Kosten! Ist die sonstige Vermögens- und Einkommenssituation beengt, schafft die Immobile also nicht die gewünschte Sicherheit. Im Gegenteil, sie kann durch die laufende Kosten die eigene finanzielle Situation verschärfen.
  • Ein ganz anderer negativer Effekt ergibt sich aus der gesamtwirtschaftlichen Situation des Staates in einem Krisenszenario. Nicht nur die Bürger haben Geldnot, auch der Staat verfügt in einem solchen Szenario nicht über genügend Mittel. Hier kann dann die finanzielle Repression verstärkt greifen, indem den Immobilieneigentümern zusätzliche Abgaben auferlegt werden.

Wir verteufeln Immobilien als Kapitalanlagen aber nicht grundsätzlich. Trotz all dieser Argumente gibt es Szenarien, in denen Immobilienbesitz sinnvoll ist.

Zum Beispiel liessen sich viele der vorgenannten negativen Aspekte der Immobilie in Krisenzeiten dadurch vermeiden, dass Immobilien zum Teil mit Darlehen belegt sind, denen frei verfügbares Kapital gegenübersteht, um so indirekt ungebundenes Kapital für die Liquiditätsvorsorge in Krisenzeiten verfügbar zu haben. Sie müssen diese Kapital ja nicht zwangsläufig in „gefährliche Anlagen wie das Sparbuch“ (3) investieren, sondern haben durchaus andere Möglichkeiten zu diversifizieren.

Wichtig ist aber, dass Immobilienbesitz als Geldanlage richtig geplant wird. Neumodisch spricht man von Real Estate Planning (4). Leider ist es so, dass dieser Aspekt der Vermögensplanung in hohem Masse nur von sehr vermögenden Kunden genutzt wird, wie eine Untersuchung aus den USA zeigt. Dabei muss eine solche Planung nicht teuer sein, und sie ist viel zu wichtig, um sie nicht durchzuführen.

Möchten Sie ein Angebot zur Immobilienvermögensplanung?

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(1) Link zur EZB Studie „The Eurosystem Household Finance And Consumption Survey“

(2) Einige Kritikpunkte, auf die an dieser Stelle aber nicht weiter eingegangen werden soll: Gemessen wird der  Median, nicht der Durchschnitt. Die Daten haben unterschiedliche Erhebungsjahre und anderes mehr.

(3) In normalen Zeiten sind Sparbücher, Tagesgeldanlagen nicht gefährlich, nur leider zeigt das Beispiel Zypern ein anderes Ergebnis für Krisenzeiten

(4) Je weinger Vermögen vorhanden ist, um so seltener besteht ein Estate Planning. Zum Artikel.

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