6000 Bausparverträge täglich. Ob dies immer die richtige Entscheidung ist?


In der Printausgabe vom 14. Februar berichtete „Die Zeit“ , dass täglich 6000 Bauspar-verträge abgeschlossen werden. Nun gibt es verständliche Gründe hierfür: Woanders gibt es auch keine besseren Zinsen und in diesen Zeiten scheint Betongold eine gute Wahl zu sein. (Verständlich heißt nicht, dass auch wir diese Sichtweise in jedem Fall so vertreten, aber das ist ein anderes Thema).

Grundsätzlich sehen wir in einigen Konstellationen Bausparverträge zunächst positiv. Allerdings muss hier immer eine sehr individuelle Betrachtungsweise erfolgen. An dieser Stelle möchten wir einmal berichten, wann  wir den Abschluss eines Bausparvertrages  für sinnvoll empfinden. Wenn Sie relativ zeitnah (in ein bis vier Jahren) den Erwerb einer selbstgenutzten Immobilie planen kann der Abschluss eines Bausparvertrages Vorteile erbringen. Die Vorteilhaftigkeit hängt insbesondere davon ab, welche Zinsentwicklung Sie für die weitere Zukunft erwarten. Zu beachten ist: Unsere folgende  Betrachtung bezieht sich primär auf die Tragbarkeit der Belastung aus der Finanzierung und beinhaltet keine Rentabilitätskriterien (1).

Es ist heute möglich über die komplette Finanzierungsdauer eine Festzinsvereinbarung zu treffen. Wenn Sie eine Finanzierung mit möglichst geringer Belastung wünschen, so können Sie eine 30-jährige Festzinsvereinbarung mit der finanzierenden Bank abschließen (30 Jahre, weil dann der Tilgungsaufwand geringer ist, als bei einer kürzeren Finanzierungsdauer und wir wollen hier den Fall einer möglichst geringen Belastung betrachten). Natürlich ist ein 30-jähriger Zins teurer als eine Zinsvereinbarung über 10 oder 15 Jahre. Nur sollte bei kürzerer Zinsfestschreibung einkalkuliert werden, welchen Folgezins Sie nach Ablauf der Zinsvereinbarung noch finanziell  tragen können. Leider ist aber nicht verbindlich abzuschätzen wie hoch der Zinssatz nach Ablauf von 10 oder 15 Jahren sein wird (2).

Wir haben für Sie errechnet, wie hoch der Folgezins sein darf, damit eine Bausparfinanzierung im Vergleich zu einer 30-jährigen Zinsfestschreibung mit voller Tilgung günstiger ist. Danach darf bei einer 10-jährigen Zinsfestschreibung der künftige Zins bis zu 8,62% Prozent betragen. Fällt er höher aus, so wäre die Entscheidung für eine 30-jährige Zinsfestschreibung günstiger. Im Falle einer fünfzehnjährigen Zinsfestschreibung darf der Zins maximalen 8,5% betragen.

Diese Berechnung basiert auf folgenden realitätsnahen Annahmen:

Die Belastung soll möglichst günstig, das Zinsrisiko soll aber eingeschränkt sein.

  1. Das Zinsrisiko entfällt völlig bei einer 30-jährigen Zinsfestschreibung, deshalb wird für den weiteren Vergleich  die aus der 30-jährigen Zinsfestschreibung resultierende Belastung zugrundegelegt.
  2. Wird die 10- oder 15-jährige Zinsfestschreibung mit einer anfänglich günstigeren Belastung als die 30-jährige Zinsfestschreibung  betrachtet, so  wird die Ersparnis aus dieser Finanzierungsvariante in einen Bausparvertrag eingezahlt. Es wird unterstellt, dass der Bausparvertrag nach Auslauf der Zinsfestschreibung zugeteilt wird.
  3. Bis zum Ende der ersten Zinsfestschreibung wird die Belastungsdifferenz also in einen Bausparvertrag eingezahlt und ergibt dann ein Bausparguthaben und einen Anspruch auf ein Bauspardarlehen, womit die noch bestehende Restschuld teilweise getilgt werden kann.
  4. Das verbleibende Darlehen wird dann mit einer neuen Zinsfestschreibung versehen, wobei  nicht erneut eine geringe Tilgung von 1% oder 1,6% gewählt wird, sondern die Gesamtbelastung aus dem Hypothekendarlehen relativ in Bezug auf das Restdarlehen gleichbleibt. So wird üblicherweise bei der Prolongation von Hypothekendarlehen verfahren.

Hier nun das Ergebnis unserer Berechnungen (3):

10-Jahreszinsfestschreibung im Vergleich zur 30-jährigen Zinsfestschreibung

30 Jahre Zinsfestschreibung oder 10 Jahre mit Bausparvertrag - erstellt von FORAIM
30 Jahre Zinsfestschreibung oder 10 Jahre mit Bausparvertrag – erstellt von FORAIM

15-Jahreszinsfestschreibung im Vergleich zur 30-jährigen Zinsfestschreibung

30 Jahre Zinsfestschreibung oder 15 Jahre mit Bausparvertrag - erstellt von FORAIM
30 Jahre Zinsfestschreibung oder 15 Jahre mit Bausparvertrag – erstellt von FORAIM

Auch, wenn die vorgenannten Zahlen zunächst überzeugen mögen, sind dennoch einige Punkte vor dem Abschluss  eines Bausparvertrages zu klären:

  • Steuerliche Überlegungen, z.B. wenn Sie die Immobilie vermieten oder beabsichtigen, diese später zu vermieten.
  • Wie sicher ist die Zuteilung des Bausparvertrages?
  • Welche Optionen haben Sie, wenn Sie das Bauspardarlehen später nicht in Anspruch nehmen
  • Vor allem aber: Was ist die exakt richtige Bausparsumme? Diese ist Basis für die Abschlussgebühr

Möchten Sie eine unverbindliche Berechnung haben, wie ein optimaler Bausparvertrag für Sie ausgestaltet sein muss, dann nutzen Sie dieses Kontaktformular:

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Anmerkungen:

(1)    Grundsätzlich besteht ein Zielkonflikt zwischen Rentabilität und Liquidität. Liquidität steht hier für die Höhe der Belastung. Eine ganz einfache Überlegung verdeutlicht, dass es nicht möglich ist beide Kriterien gleichzeitig zu optimieren, denn die rentabelste Finanzierung ist grundsätzlich die Barzahlung aus eigenen Mitteln.

(2)    Wir vermuten, dass individuell die künftige Zinshöhe zu gering eingeschätzt wird. Dies ist verständlich, weil viele heutige Immobilienerwerber nicht das Zinsniveau der siebziger Jahre kannten. Andererseits: Eigentlich müssten sehr viele Immobilienerwerber des künftige Zinsniveau sehr hoch einschätzen, wenn sie – was häufig der Fall ist – eine Immobilie erwerben, weil höhere Inflationsraten befürchtet werden. Es ist nicht zwangsläufig so, dass hohe Inflationsraten mit hohen Zinsen einhergehen müssen, die Vergangenheit hat dies aber häufig  gezeigt und es sprechen einige Gründe dafür.

(3)    Grundlage für die Berechnung waren folgende Konditionen:

Kond

Gebühren des Bausparvertrages waren noch nicht eingerechnet.

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