Offene Immobilienfonds: Für eine besondere Spezies gilt ein anderer Augenmerk


Vor einigen Tagen meldete Scope (1): Offene Immobilienfonds investierten 2012 über vier Mrd. Euro. Wenn innerhalb  einer Assetklasse  so viel Geld investiert werden kann, vermutet man, es gehe dieser Anlageklasse gut.  Bestärkt  kann sich der Anleger möglicherweise noch dadurch fühlen, dass  allein in den ersten 9 Monaten des Jahres 2012 ca. 3 Milliarden Euro als Geldzuflüsse  verzeichnet wurden. Und die Rendite? Eigentlich scheint diese nicht ausreichend, um in eine Anlage mit möglicherweise eingeschränkter Verfügbarkeit zu investieren. In 2011 erreichten die nicht geschlossenen Offenen Immobilienfonds im  Durchschnitt eine Rendite von 2,37% (bis November 2012 betrug diese 1,83%). Nicht viel, aber Festgeld bringt auch nicht viel, und dafür steht hinter Offenen Immobilienfonds wenigstens Beton, könnten die Anleger meinen.  Dennoch Anleger sollten besonders Augenmerk sowohl auf die Anlageklasse als auch auf einzelne Fonds legen.

Warum sollte man denn nun ein spezielles Augenmerk auf diese Anlageklasse werfen?

  1. Man mag ja an Betongold glauben. Aber auch der Wert von Betongold hängt von Angebot und Nachfrage ab. Und die Nachfrage nach großen Immobilien hängt wesentlich von den laufenden Erträgen ab. Die üblichen Offenen Immobilienfonds sind hauptsächlich in gewerblichen Objekten investiert. Sollte die Konjunktur  sich rückläufig entwickeln,  können Mieten sinken und damit kann der Wert der Immobilien sinken.
  2. Während in einem Aktienfonds jeden Tag aufgrund des Börsenhandels der tatsächliche Marktwert ermittelt werden kann, ist dies bei Immobilien nur möglich, wenn diese tatsächlich verkauft werden.  Das ist naturgemäß nicht sehr oft der Fall. Um einen täglichen Marktwert zu veröffentlichen, wird daher auf Gutachterwerte zurückgegriffen. Diese basieren auf den Mietverträgen und führen somit meist nicht zu sprunghaften Kursänderungen der Fonds. So etwas schont  Anlegernerven.

Die Scope Meldung berichtete aber nicht nur von Zuflüssen, sondern auch von Abflüssen. Und besonders betroffen war ein Fonds, der sich zuvor  relativ gut über die Krise der Offenen Immobilienfonds retten konnte: hausinvest

Immerhin 566 Mio. Euro flossen bis Oktober letzten Jahres aus diesem Fonds  ab.

Vor der letzten großen „Schließungswelle“ der  Offenen Immobilienfonds hatten wir verschiedene Fonds näher analysiert, um möglichst rechtzeitig unsere Kunden zu informieren, wann „Gefahr drohe“.  Unter anderem hatten wir den CS Euroreal und hausinvest im Blick.

Der CS Euroreal war nach der ersten Schließung im Oktober 2008 am 30. Juni 2009 wieder geöffnet. Die zweite Schließung erfolgte im Mai 2010. Anleger des hausinvest dagegen konnte dem Schicksal der Aussetzung der Anteilsrücknahme entkommen.  Lag dies an den Strukturdaten des Fonds?

Interessant ist es hier, die Daten der Halbjahresberichte beider Fonds in der Phase zwischen den beiden Schließungen des CS Euroreal zu vergleichen. Im Herbst 2009 waren beide Fonds offen.  Eine aggregierte Gegenüberstellung wesentlicher Daten der Halbjahresberichte ergab folgendes Bild:

HI CS

Wesentlich für die Wahrscheinlichkeit einer Schließung war naturgemäß die Höhe der Liquidität. Mit einem Bankguthaben (nach Rückstellungen) in Höhe von 19% schienen beide Fonds gut gerüstet, um mögliche Auszahlungswünsche zu erfüllen. Die erneute Schließung des CS Euroreal ein gutes halbes Jahr später zeigte aber, dass selbst diese Liquiditätsgröße nicht ausreichend war.

Wie sieht es heute aus? Der CS Euroreal wird abgewickelt. Scope verbreitet eine „Erfolgsmeldung“ für offene Immobilienfonds, zeigt aber nicht detailliert die Situation des hausinvest auf. Vergleicht man jetzt aber einmal den Halbjahresbericht 2009 des hausinvest mit dem Halbjahresbericht 2012 (2), so  zeigt sich aufgrund der Mittelabflüsse eine deutlich schlechtere Situation des hausinvest  im Vergleich zu dem CS Euroreal (vom Sept 2009), der dann  doch leider schließen musste.

HI ak

Wir werden unsere Beobachtung dieses Marktes fortsetzen. Wenn Sie regelmäßig informiert werden möchten, abonnieren Sie doch hier unseren FORAIM Newsletter.

_________________________________________________________________________

Disclaimer: Alle Daten ordentlich recherchiert, dennoch ohne jegliche Haftung. Wir geben hiermit keine ausreichende Entscheidungsgrundlage zum Halten, Kaufen oder Verkaufen von Fonds. Eine solche Entscheidung bedarf der Analyse weiterer Kennzahlen und der Analyse Ihrer persönlichen Situation.

__________________________________________________________________________

Anmerkungen:

(1)    Link Scope http://www.scope-ratings.com/aktuelles/mitteilung-direktlink?ID=79178

(2)    Der Vergleich  berücksichtigt aber nicht, dass der hausinvest global im September 2010 mit dem hausinvest europa fusionierte  und ist auch insoweit eingeschränkt.

Kommentar verfassen

Trage deine Daten unten ein oder klicke ein Icon um dich einzuloggen:

WordPress.com-Logo

Du kommentierst mit Deinem WordPress.com-Konto. Abmelden / Ändern )

Twitter-Bild

Du kommentierst mit Deinem Twitter-Konto. Abmelden / Ändern )

Facebook-Foto

Du kommentierst mit Deinem Facebook-Konto. Abmelden / Ändern )

Google+ Foto

Du kommentierst mit Deinem Google+-Konto. Abmelden / Ändern )

Verbinde mit %s