Pflegeheime als Kapitalanlagen: Besser als Direktanlage oder im geschlossener Fonds?


Immobilien als Kapitalanlagen boomen zurzeit. Für viele Anleger steht dabei der Aspekte Sicherheit vor immer noch möglichen negativen Folgen der Finanz – und Euro Krise im Vordergrund. Auf der anderen Seite wird aber  immer einmal wieder vor einer Immobilienblase gewarnt.Immoanlagen vergleichen

Im ersten Reflex auf die Finanzkrise des Jahres 2008 prognostizierten sehr viele Stimmen hohe Inflationsraten. Diese Inflationserwartungen bestehen immer noch, wenngleich in den letzten Monaten auch das Thema Deflation etwas mehr thematisiert wurde. Unserer Meinung nach bleibt der Ausgang offen (1). Aber Pflegeheime als Kapitalanlagen haben durchaus die Chance, in beiden Szenarien (Inflation und Deflation) zu den Gewinnern zugehören.

  • Deflation: in einem solchen Szenario ist eine Kapitalanlagen mit einem möglichst konstanten und stabilen jährlichen Kapitalrückfluss interessant. Dies bieten Pflegeheimanlagen mit ihren meist langfristigen Pachtverträgen, soweit die Solvenz der Pächter positiv ist und bleibt.
  • Inflation: hier werden in der Regel Sachwerte empfohlen sowie Anlageformen,  die an die  Inflationsrate angepasste jährliche Einnahmen erzielen. In der Regel sehen die Pachtverträge bei Pflegeheimen eine Anpassung der Pacht-/Miethöhe  in Abhängigkeit der Inflationsrate vor.

Die meisten Immobilienanlagen stellen langfristige Anlageform dar. Von daher erscheint es folgerichtig bei Immobilieninvestments  auch langfristige Trends abzudecken. Pflegeheime profitieren hier klar von der demographischen Entwicklung. Und dies gleich in mehrfacher Hinsicht:

  • Die Lebenserwartung nimmt deutlich zu, womit leider auch eine Zunahme der Pflegebedürftigkeit korreliert.
  • Ebenso verändert sich die Altersstruktur der Bevölkerung, womit der Anteil der alten Menschen steigt.
  • Die ältere Bevölkerung hat weniger Kinder, die sie im Pflegefall versorgen können und wahrscheinlich werden die Kinder weniger Zeit für die Versorgung der Angehörigen haben, weil innerhalb der Familien in noch größerem Umfang beide Ehepartner berufstätig sein müssen

In der Regel gibt es zwei Alternativen, um im Segment der Pflegeheime zu investieren. Zum einen ist dies eine Beteiligung in Form eines geschlossenen Fonds, zum anderen gibt es die Möglichkeit Direkteigentum an Pflegeheimapartments zu erwerben.

Eine Direktanlage und eine Beteiligung an einem geschlossenen Fonds unterscheiden sich in vielen Aspekten. An dieser Stelle soll aber nur betrachtet werden, welche Anlageform das höhere Ertragspotenzial aufweisen kann.

Dafür ist zunächst der Kaufpreis von Bedeutung. Als erster Bewertungsmaßstab, ob ein Kauf günstig ist,  bietet sich hier der so genannte Vervielfältiger an. Dieser gibt an, dass wievielfache der Jahresmiete der Kaufpreis beträgt. Je kleiner dieser Vervielfältiger ist, umso preiswerter ist das Objekt.

Nachstehend haben wir diese Vervielfältiger von einigen geschlossenen Fonds und aktuellen Direktinvestment verglichen. Danach erscheinen zunächst Investments in Beteiligungen günstiger.

Vergleich der Vervielfältiger von Pflegeheiminvestments in Form von geschlossenen Fonds und als Direktanlage. Erstellt von FORAIM
Vergleich der Vervielfältiger von Pflegeheiminvestments in Form von geschlossenen Fonds und als Direktanlage. Erstellt von FORAIM

Die reine Betrachtung eines Vervielfältigers greift allerdings etwas zu kurz. So zeigt sich, dass die Vervielfältiger generell schwanken in Abhängigkeit des Standortes und des Objektbaujahres.

Bei geschlossenen Fonds im Vergleich zur Direktanlage sind zudem die  während der Investitionslaufzeit meist höheren  laufenden Kosten in die Kalkulation einzubeziehen (Fondsverwaltung, Objektmanagement, nicht abwählbare Steuerberatung etc).

Ganz wesentlich beim Vergleich geschlossener Fonds mit dem Kauf von Pflegeheimapartments  ist aber, dass Vervielfältiger für Globalobjekte  (der geschlossene Fonds erwirbt in der Regel Globalobjekte) generell geringer sind als die Vervielfältiger von Teileigentum (so ist auch ein Mehrfamilienhaus günstiger als eine Eigentumswohnung)

Nach diesen mehr allgemeinen Betrachtungen ist jetzt aber zufragen, ob die Einkaufsvorteile des  geschlossenen Fonds  sich auch für den Zeichner dieser Beteiligung als vorteilhaft im Vergleich zuir Direktanlage darstellen?

Zunächst war ich selbst über das Ergebnis eine Vergleichsberechnung überrascht:

Der betrachtete geschlossene Fonds kaufte die Immobilien zu einem Vervielfältiger von nur 9,59 ein. Das aktuelle Direktinvestment (Pflegeapartment) hatte dagegen einen Vervielfältiger von 18,5.

Der geschlossene Fonds kalkulierte wie folgt:

  • Inflationsrate 1,75 %
  • Fremdfinanzierungsquote bezogen auf Gesamtaufwand inklusive Agio 54,81 %
  • Tilgung des Darlehens innerhalb von 15 Jahren in Höhe von knapp 40 %

Auf dieser Basis ergaben sich prognostizierte laufende Ausschüttungen nach Steuern (42 % Steuersatz zuzüglich Solidaritätszuschlag) in Höhe von 68,9 %innerhalb des Kalkulationszeitraumes von  15 Jahren. Bei einem unterstellten Verkauf nach 15 Jahren soll sich der Gesamtkapitalfluss inklusive Verkaufserlös auf 98 % (zuzüglich des Eigenkapitals)  belaufen. Angenommen wurde hierzu, dass der Verkauf zum 12,3 fachen der dann geltenden Jahrespacht Einnahmen erfolgt.

Im Vergleich hierzu haben wir ein aktuelles Angebot eines Direktinvestments (Pflegeapartment) mit gleichen Kalkulationsprämissen kalkuliert. Allerdings kann diese Anlagen nur zu einem Vervielfältiger von 18,5 erworben werden.

Die Fremdfinanzierungsquote und die Teilrückführung des Darlehens innerhalb von 15 Jahren haben wir mit gleichen Werten angesetzt.

Die laufenden Erträge nach Steuern ergaben innerhalb von 15 Jahren eine Summe von 66,61 % des eingesetzten Eigenkapitals. Um jetzt auf das gleiche Ergebnis wie bei den geschlossenen Fonds zukommen,  ist demnach ein Verkaufserlös von 31,37 % nötig. Dies entsprach im konkreten Fall einem Vervielfältiger auf die im 15. Jahr geltende Miete in Höhe von 16,49

Fazit:  Damit mit dem geschlossenen Fonds das prognostizierte Ergebnis realisiert werden kann, muss der Vervielfältiger für das Global Objekt sich innerhalb von 15  Jahren um 28,2 % erhöhen. Soll mit dem Kauf eines auf den ersten Blick wesentlich teureren Einzelpflege Apartments das gleiche Ergebnis erzielt werden, kann der Vervielfältiger dagegen um knapp 7% sinken.

Es gibt natürlich viele weitere Unterschiede zwischen diesen beiden Investitionsformen, so dass im konkreten Einzelfall die Entscheidung nicht nur auf Basis der vorgenannten Kalkulation erfolgen sollte.

Dieses Beispiel zeigt aber, dass ein Vergleich alternativer Anlagen nicht nur vordergründig an einfachen Kennzahlen erfolgen kann.

Wenn Sie selbst Interesse an einem Investment im Bereich der Pflegeimmobilien haben, wenden Sie sich gern an uns. Sie erhalten eine umfassende und fundierte Beratung.

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Anmerkung:

(1)    In diesem Zusammenhang sei angemerkt, dass Inflation und Deflation nicht die einzigen möglichen Zukunftsszenarien sind, so wäre u.a.  auch noch eine so genannte Stagflation vorstellbar.

Disclaimer:

Aus dieser allgemeinen Betrachtung lässt sich keine Anlageempfehlung herleiten. Zu beachten ist auch, dass beide Anlageformen grundsätzlich zu Totalverlusten führen können. Bei Finanzierung dieser Anlagen kann der Verlust auch über den Totalverlust hinausgehen, das heisst vorhandenes Privatvermögen kann zusätzlich verlustig werden.

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