Zum Jahreswechsel: Offene Immobilienfonds Rückblick und Ausblick


Gründe, um gerade jetzt die Anlageklasse Offene Immobilienfonds näher zu betrachten, gibt es viele. Einige relevante Aspekte wollen wir jetzt zum Jahreswechsel näher betrachten:

  • Ab 2013 gilt es unterschiedliche Anschaffungswerte zu beachten!
  • Wie haben sich die offenen Immobilienfonds entwickelt, die sich in der “Abwicklung“ befinden?
  • Immobilien als Anlageform boomen in Deutschland. Können offene Immobilienfonds davon profitieren?

Zunächst einige ganz praktische Hinweise, wenn Sie Immobilienfonds in ihren Depots haben oder einen Erwerb erwägen. Sie sollten in Hinblick auf ihre künftigen Dispositionsmöglichkeiten beachten, dass es je nach Zeitpunkt des Erwerbs der Anteile Einschränkungen geben kann. Es wird zwischen 3 „Anschaffungsdaten“ unterschieden:

Kauf der Fondsanteile vor dem 31.12.2012: keine Einschränkungen

Kauf der Fondsanteile nach dem 31.12.2012: Sie müssen Ihre Anteile mindestens 2 Jahre halten, haben aber die Möglichkeit innerhalb dieser 2–Jahresfrist in jedem Halbjahr Anteile für 30 TEUR zu verkaufen. Damit erhalten Sie sich, auch wenn Sie erst in 2013 Anteile kaufen oder zukaufen, weiterhin innerhalb dieser Grenzen die Möglichkeit schnell auf Ihr dort investiertes Kapital zurückzugreifen. Immer mit der Ausnahme, dass der von Ihnen gewählte Fonds die Anteilsrücknahme nicht ausschließt („er also geschlossen wird“) .

Kauf der Anteile später im Laufe des Jahres  2013: (genauer Zeitpunkt noch unbekannt)  Ihre Handlungsfreiheiten werden deutlich eingeschränkt, wenn die sogenannte „AIFM“  in der aktuell geplanten Fassung umgesetzt wird. Dies ist im Laufe dieses Jahres geplant. Dann soll nach jetzigem Diskussionsstand, ein Verkauf Ihrer Anteile nur einmal im Jahr möglich sein und ein Kauf nur an vier Zeitpunkten im Jahr. Achtung: einzelne  Gesellschaften können diese Einschränkungen bereits vorab individuell vornehmen.

Wenn man sich also für Anlagen im Bereich offener Immobilienfonds interessiert, sollte man sehr früh grundsätzliche Entscheidungen treffen. Und für ein solches Investment  kann es durchaus gute Gründe geben, denn offene Immobilienfonds sind eine (mit Einschränkungen) relativ liquide Anlagemöglichkeit in dem Immobiliensektor, der bekanntlich von vielen Anleger bevorzugt wird. Zudem ist die Möglichkeit, anderweitig einigermaßen akzeptable Renditen zu erzielen, sehr eingeschränkt, wenn nicht noch höhere Marktrisiken eingegangen werden sollen.

Wie hat sich die Rendite der offenen Immobilienfonds in den Jahren seit 2008 entwickelt?

Hier unterscheiden wir zwischen den Investmentfonds, die offen sind, denjenigen Fonds, die zurzeit eingefroren sind und den offenen Immobilienfonds, die sich in der Abwicklung befinden.

Durchschnittliche Wertentwicklung Offener Immobilienfonds 2008 bis Nov 2012. Erstellt von FORAIM - Datenquelle FVBS
Durchschnittliche Wertentwicklung Offener Immobilienfonds 2008 bis Nov 2012. Erstellt von FORAIM – Datenquelle FVBS

Bei der Betrachtung der durchschnittlichen Wertentwicklung seit 2008 zeigt sich in allen Fällen eine abnehmende Rendite. Auffällig ist die negative Wertentwicklung der Fonds, die sich in der Auflösung befinden. Eine eindeutige negative Trendaussage für “geschlossene“ Offene Immobilienfonds lässt sich aber nicht herleiten, weil diese Wertentwicklung zum einen durch die echten Markterlöse bereits veräußerten Immobilien bestimmt ist , aber sich auch aus den gutachterlichen Werten der sich noch im Portfolio befindlichen Immobilien ergibt . Dabei kann der echte Marktpreis sowohl negativ als auf positiv von dem gutachterlichen Wert abweichen.

Wenn ein Blick in die Zukunft gewagt werden soll,

so konzentrieren wir uns hier auf die „offenen“ Offenen Immobilienfonds. Laut einer BVI Statistik vom Oktober 2012 machen diese immerhin noch einen Anteil von 74 % bezogen auf das Anlagevermögen aller Offenen Immobilien-Publikumsfonds aus. Ein Markt mit einem Vermögenswert von über 61 Milliarden € ist sicherlich betrachtenswert.

Im Durchschnitt scheinen die Renditen aus dem Jahr 2008 und vorhergehenden Jahren zunächst nicht mehr erreichbar. Interessant ist aber eine Betrachtung, wie sich die Renditen in den Jahren 2011 und 2012 (bis November) entwickelt haben. Dazu haben wir die Durchschnittswerte, den Median und die minimalen und maximalen Werte betrachtet:

Wertentwicklung Offener Immobilienfonds 2012 und 2011 - Darstellung verschiedener Messgrößen. Erstellt von FORAIM , Datenquelle FVBS
Wertentwicklung Offener Immobilienfonds 2012 und 2011 – Darstellung verschiedener Messgrößen. Erstellt von FORAIM , Datenquelle FVBS

Betrachtet man die Entwicklung der einzelnen Fonds detaillierter, so zeigt sich, dass die klassischen bekannten Publikumsfonds Wertentwicklungen nahe dem Durchschnitt und des Median haben. Diese Fonds investieren zwar auch relativ weit diversifiziert, vernachlässigen aber den Bereich der Wohnimmobilien. Dabei ist leider das Angebot Offener Wohnimmobilienfonds zur Zeit auf 2 Fonds begrenzt (Wertgrund Wohnselect D und Bouwfonds European Residential). Wie sich die unterschiedliche Entwicklung in 2011 dargestellt hat, zeigt folgende Graphik:

Wertentwicklung ausgewählter nicht geschlossener Offener Immobilienfonds im Jahr 2011. Betrachtung unterschiedlicher Segmente. Erstellt von FORAIM; Datenquelle FVBS
Wertentwicklung ausgewählter nicht geschlossener Offener Immobilienfonds im Jahr 2011. Betrachtung unterschiedlicher Segmente. Erstellt von FORAIM; Datenquelle FVBS

Dieses Bild setzt sich in 2012 fort:

Wertentwicklung ausgewählter nicht geschlossener Offener Immobilienfonds im Jahr 2012(bis Nov) Betrachtung unterschiedlicher Segmente. Erstellt von FORAIM; Datenquelle FVBS
Wertentwicklung ausgewählter nicht geschlossener Offener Immobilienfonds im Jahr 2012(bis Nov) Betrachtung unterschiedlicher Segmente. Erstellt von FORAIM; Datenquelle FVBS

Wie für jede Investmentfondskategorie zeigt sich auch hier, dass es innerhalb der Kategorie große Unterschiede in der Wertentwicklung gibt, die nicht nur durch das mögliche „Können“ der Fondsmanager bestimmt ist, sondern auch durch die Auswahl der Art der Anlageobjekte. Es zeigt sich aber auch, dass der Begriff „Betongold“ als Synonym für alle Immobilenanlagen in die Irre führt (oder bei genauerer Betrachtung den Sachverhalt eben doch trifft, den Gold liefert keine laufenden Erträge und reines Beton auch nicht.) Wesentlich für den Wert einer Anlage ist auf Dauer nicht der sogenannte „Sachwert“, sondern die potentiellen Erträge, die durch einen Sachwert erzielt werden können. Und hier gibt es eben Unterschiede bei Immobilien, je nachdem, ob die Nutzung gewerblich oder wohnwirtschaftlich ist. Vorsicht ist dennoch über eine längere Betrachtungsperiode geboten, denn jeder Markt kann sich „drehen“. Bei offenen Immobilienfonds ist dies dann aber weniger bedeutend, wenn der Fonds nicht die Anteilsrücknahme aussetzt und eine schnelle Handelbarkeit besteht. Hier verweisen wir aber noch einmal auf die oben aufgeführten Änderungen für das Jahr 2013.

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Disclaimer: Dieser Artikel ersetzt keinesfalls eine individuelle Anlageberatung und stellt keine Aufforderung zum Verkauf oder Kauf der genannten Anlagen dar. Bitte bedenken Sie auch, dass vergangene Entwicklungen nicht für die Zukunft gelten müssen.

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