Offene Immobilienfonds: Was die Anleger erwartet und warum „Warten“ vielleicht falsch ist.


Zwei Wortungetüme, für die man besser die Abkürzungen verwendet, AnsFuG und AIFM-Richtlinie (1), werden wesentlichen Einfluss auf die Zukunft der offenen Immobilienfonds haben. Wir erwarten einige Vorteile für Anleger in dieser ehemals sehr begehrten Anlageklasse, aber auch gravierende Nachteile sind möglich. Wie es häufig so ist, werden die möglichen Nachteile erst in Zukunft sichtbar werden.

Der Reihe nach: Zunächst wird das AnsFuG seine Wirkungen entfalten. Dieses Gesetz regelt im wesentlichen die heute noch am Markt befindlichen offenen Immobilienfonds.Die direkten Auswirkungen für die Anleger ergeben sich durch Neuregelungen hinsichtlich der Rückgabe (Verkauf) der Anteile:

  • Zunächst gilt generell eine 2-jährige Mindesthaltefrist (für nach Umsetzung des AnsFuG erworbene Anteile, das heißt spätestens ab 1.1.2013)
  • Allerdings können Anteile bis zu einer Höhe von insgesamt 30.000 Euro je Halbjahr jederzeit zurückgegeben (verkauft) werden.
  • Bei höheren Beträgen gilt eine Kündigungsfrist von 12 Monaten.
  • Die einzelnen Gesellschaften können zusätzlich selbst unterschiedliche Rückgabezyklen festlegen. Allerdings muss die Rückgabe mindestens einmal im Jahr möglich sein (damit kann bei einigen Fonds die tägliche Handelbarkeit eingeschränkt werden).

Der einzelne Anleger kann sich auf diese Modalitäten einstellen und soweit es in seine Liquiditäts- und Anlageplanung passt, muss dies kein Nachteil sein. Für die offenen Immobilienfonds wird hierdurch erhofft, dass ein unvorhergesehener Mittelabfluss, der bei vielen Fonds in der Vergangenheit zur Schließung geführt hatte, vermieden wird. Das dies tatsächlich zum Erfolg führt – Aussetzungen von Anteilsrücknahmen in Zukunft also nicht mehr vorkommen -kann aber bezweifelt werden. Denn erstens werden bereits Umgehungsmöglichkeiten (2) diskutiert und zweitens würde nur ein generell höheres Vorhalten von Cash- oder Wertpapierpositionen die Chance jederzeitiger Verfügbarkeit für den Anleger vergrößern. Dies würde aber zumindest bei der heutigen Zinssituation die Rendite schmälern. Dennoch es stellt eine Chance dar und der einzelne Fonds hat durchaus weitere Optionen, die Wahrscheinlichkeit von Schließungen zu reduzieren (3).

Im Fazit  kann das AnsFuG dazu beitragen, dass eine grundsätzlich interessante Anlageklasse erhalten bleibt. (Man sollte immer im Blick behalten, dass Immobilien als solches für viele Anleger eine begehrte Anlage darstellen. Im Idealfall und von der grundsätzlichen Idee her eröffnen offene Immobilienfonds eine Investitionschance in diesem Sektor ohne Verschuldung, mit geringen Beträgen und wesentlich liquider als ein direkter Immobilienerwerb – wohlgemerkt im Idealfall!)

Und bald danach soll dann die AIFM-Richtlinie kommen und zerstört unter Umständen das, was AnsFuG heilen sollte. Die gravierendste mögliche Folge der Umsetzung dieser Richtlinie wäre, dass generell keine neue offenen Immobilienfonds mehr auf den Markt kommen sollen. Dies könnte mindestens zwei bedeutende Folgen haben:

1. mögliche Folge:

Oligopolbildung auf der Angebotsseite. Es bleibt bei den wenigen offenen Immobilienfonds, die jetzt noch auf dem Markt sind. Diese würden nur noch im Wettbewerb mit anderen Anlageklassen stehen, aber deutlich weniger untereinander. Gewichtiger noch: Es würden Innovationen fehlen und  es ist denkbar, dass einige Fonds unter Umständen bei Erreichen eines bestimmten Volumens keine neuen weiteren Anteile ausgeben. Damit ist dann für Neuanleger dieser Markt verschlossen! (Dies könnte der Aspekt sein, warum Warten vielleicht falsch ist.)

Gab es denn in diesem tradierten Markt überhaupt Innovationen? Mindestens zwei lassen sich hier nennen, eine davon war weniger erfolgreich, die zweite dagegen zeigt sehr erfreuliche Ergebnisse.

  • Nicht erfoglreich: viele Dachfonds für offene Immobilienfonds
  • Erfolgreich: der erste offene Wohnimmobilienfonds in Deutschland. Gestartet ist dieser im April 2010 und hat bis jetzt ein Nettofondsvolumen von 122 Mio Euro erreicht. Das ist im Vergleich mit den noch im Markt befindlichen Schwergewichten wenig, hängt aber auch mit der speziellen Vertriebsstrategie zusammen. (Hinweis: vergangene Werte/Erfolge sind keine Garantie für die Zukunft. Auch dieser Fonds beinhaltet grundsätzlich die Gefahr der Schliessung. Mehr Informationen erhalten Sie hier.)

2. mögliche Folge:

Aber auch auf den gesamten Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt können sich durch eine Eigenkapitalverknappung (die offenen Immobilienfonds liefern ja wesentliches Eigenkapital) Verwerfungen ergeben. Und dieser Aspekt ist vor der immer mal wieder diskutierten Kreditklemme nicht erbaulich.

Wir jedenfalls wünschen uns, dass die abschließende Regelung zur Umsetzung der AIFM-Richtlinie die Zukunftsoptionen für offene Immobilienfonds offen hält.

_________________________________________________________________________

Disclaimer: Dieser Artikel ist nicht als Anlageempfehlung zu sehen. Vor Ihrer individuellen Entscheidung zum Kauf oder Verkauf von Investmentfonds fragen Sie immer Ihren Anlageberater und lesen Sie die offiziellen Verkaufsunterlagen.
__________________________________________________________________________

Anmerkungen:

(1) AnsFuG :Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz , AIFM-Richtlinie: Alternative Investment Fund Manager Richtlinie

(2) Solange es kein Register der Anleger gibt, wird es schwer sein vollständig nachzuverfolgen, ob ein Anleger sich an diesen Geldrahmen hält. Wir raten aber dringend ab, diese sinnvolle Einschränkkung zu umgehen.

(3) So soll eine Fondsgesellschaft erwägt haben, den Mindestanteilspreis auf 30.500 Euro festzusetzen und nur ganze Anteile zum Handeln zulassen. Damit würde die jederzeitige halbjährige Kündigungsmöglichkeit entfallen.

Kommentar verfassen

Trage deine Daten unten ein oder klicke ein Icon um dich einzuloggen:

WordPress.com-Logo

Du kommentierst mit Deinem WordPress.com-Konto. Abmelden / Ändern )

Twitter-Bild

Du kommentierst mit Deinem Twitter-Konto. Abmelden / Ändern )

Facebook-Foto

Du kommentierst mit Deinem Facebook-Konto. Abmelden / Ändern )

Google+ Foto

Du kommentierst mit Deinem Google+-Konto. Abmelden / Ändern )

Verbinde mit %s