Offene Immobilienfonds haben sie jetzt eine Zukunft oder noch einmal dasselbe?


Dieser Artikel aus portfolio-international war für mich Anlass einmal ein paar schnelle Gedanken zum Thema offene Immobilienfonds anzustellen.Dies um so mehr als die Schliessung des CS-Euroreal sicherlich für viele Anleger Anlass ist, diese Anlageklasse neu zu überdenken. Die Kernaussage des Artikels lautet::

Neuinvestitionen in Immobilien um 2/3 gesunken

  • Grund 1: Abverkauf durch geschlossene – offene – Immobilienfonds
  • Grund 2: Weil Immobilienpreise gestiegen sind, sind Marktangebote nicht attraktiv für noch offene Immobilienfonds (Objekte erbringen zu wenig Rendite)

Diese anscheinend gute Verkäufersituation im Immobiliensektor macht Hoffnung für die in der „Abwicklung“ befindlichen Fonds, aber sie wirft auch die Frage auf, wie es denn um die Zukunft der noch offenen Fonds bestellt ist.

Die Rendite der offenen Immobilienfonds wird danach von drei Seiten negativ beeinflusst:

  • die Mietrenditen sinken
  • aufgrund des allgemein geringen Zinsniveaus kann auch die notwendige vorzuhaltende freie Liquidität kaum noch Erträge bringen
  • im Rahmen der Neuregelung zu offenen Immobilienfonds sinkt die erlaubte Fremdfinanzierungsquote von 50% auf 30%. Damit reduziert sich der renditeerhöhende Hebeleffekt

Positiv wirkt eigentlich nur noch, dass bei Neu- und Anschlussfinanzierung aktuell vom niedrigen Zinsniveau profitiert werden kann und das Alternativanlagen (in einer vergleichbaren Risikoklasse) möglicherweise noch weniger Rendite bringen. Aber werden offene Immobilenfonds dadurch wieder an „alte Zeiten“ anknüpfen können, oder ist es sogar denkbar, dass sich „Massenschließungen“ wiederholen?

Dazu vorab eine Grundsatzüberlegung, welche Motive dem Kauf und/oder Verkauf von offenen Immobilienfonds zugrunde liegen (könnten, also meine persönliche Vermutung):

  1. Immobilien werden generell als sichere Anlage angesehen (Betongold)
  2. Immobilien schützen gegen Inflation
  3. offene Immobilienfonds haben in der Vergangenheit durch eine gute Rendite geglänzt
  4. vor allen Dingen, war überzeugend, dass die Rendite sich sehr gleichmäßig über das Jahr verteilte, es also häufig kaum oder keine Schwankungen gab
  5. das investierte Kapital war überwiegend bis ca. zum Jahr 2008 jederzeit verfügbar

Offene Immobilienfonds zeigten also Eigenschaften, die diese im Vergleich zu Sparbüchern und Festgeldanlagen weit überlegen machten. Und dies ist wohl auch der Grund, dass einige offene Immobilienfonds wieder Zuflüsse haben. Abgesehen von der ersichtlich gewordenen Gefahr der Illiquidität, könnten diese Eigenschaften auch in Zukunft wieder Gewicht gewinnen. Nur wird dabei übersehen:

  1. Immobilie ist nicht Immobilie. Viele Anleger beachten nicht, dass unterschiedliche Immobilien unterschiedliche Eigenschaften aufweisen (Büroimmobilien sind etwas anders als Wohnimmobilien und diese etwas anderes als Einzelhandelsimmobilien)
  2. Gewerblich genutzte Immobilien scheinen eher einen Inflationsschutz für laufende Erträge zu bieten als Wohnimmobilien, schon deshalb, weil bei gewerblichen Immobilien die Mietverträge entsprechend gestaltet werden können. Da punkten konventionelle offene Immobilienfonds schon.
  3. Es wird aber übersehen, dass die Vermietung von gewerblich genutzen Immobilien als solches konjunkturabhängig ist. Den potentiellen Mietsteigerungen aufgrund einer möglichen (aber ungewissen) Inflation steht das Leerstandrisiko gegenüber.
  4. Die gleichmäßige Wertentwicklung der Immobilienfonds ist aber eine Täuschung. Die Wertentwicklung setzt sich aus Mieterträgen zusammen (die sind relativ gleichmäßig) sowie Bewertungszu- oder abschläge. Diese Bewertungen erfolgen in der Regel nur turnusmäßig einmal im Jahr (12 Monate lang ändert sich dieser Einflussfaktor nicht!) und sie erfolgt zwangsläufig durch Gutachter. Damit wird kaum der echte Marktwert widergespiegelt. Für den Anleger ist dies natürlich positiv, denn es gibt wenig Schwankungen (so lange die Welt normal ist)

Diser Grund Nr. 4 ist aber auf der anderen Seite der Grund für potentielle Illiquidität. In der Regel besteht die Gefahr einer potentiellen Illiquidität nur bei einer größeren Marktunruhe.In einem solchen Fall soll die gesetzliche Neuregelung, die maximal  Entnahme von 2 x 30 TEUR jährlich erlaubt, soll dieser Situation entgegen wirken. Prinzipiell kann diese Regelung auch den gewünschten Effekt erreichen, aber:

Zunächst einmal muss aber diese nächste Jahr erreicht werden. Was geschieht zum Beispiel, wenn Anleger sich genauer anschauen, in welchen Ländern Ihre Fonds investiert sind? Was geschieht gar, sollte der Euro ein Ende finden? Dann könnte sich das Szenario der Massenschliessung durchaus wiederholen.

Und im nächsten Jahr? Auch die  30 TEUR Regelung für Entnahmen bringt nicht unbedingt die Sicherheit, dass zu große Liquiditätsabflüsse vermieden werden, denn noch ist unklar, wie diese Verkaufsbegrenzung überwacht werden soll. Viele offene Immobilienfonds kennen Ihre Anleger aufgrund der anonymen Abwicklung über Plattformen nicht.

Die beschriebenen Eigenschaften von offenen Immobilienfonds sind aber grundsätzlich so interessant, dass diese Anlageklasse nicht aus dem Blick verloren gehen sollte. Nur bedarf es vor einer Investitionsentscheidung einer recht genauen Analyse. Die Informationen, die ein Anleger beachten sollte, umfassen mehr als in den obligatorischen Anlegerinformationen, Factsheets und Verkaufsprospekten vermerkt ist. Damit werden offene Immobilienfonds plötzlich eine wirklich beratungsintensive Anlageklasse.

Es gibt durchaus schon jetzt anders konstruierte offene Immobilienfonds, die unserer Meinung nach wieder Bestandteile defensiv oder ausgewogen ausgerichteter Depots sein können. Wir meinen nicht die Fonds, die von großen Häuser zur Zeit wieder verstärkt angeboten werden. Denn wer Vertriebsmacht hat, kann Fonds schnell fühlen aber auch schnell lehren. (Tun diese Häuser zwar nicht -hoffentlich-, taten sie aber vereinzelt.)

Mit unseren Überlegungen im Bereich offener Wohnimmobilienfonds, als Alternative zu den konventionellen Angeboten von offenen Immobilienfonds, die überwiegend in Gewerbeimmobilien investieren, stehen wir nicht unbedingt allein, denn unser Kenntnis nach wird ein derartiger spezieller Nischenfonds auch von der Quirin Bank angeboten. Aber wie gesagt: diese Fonds sind beratungsintensiv. Womit wir wieder bei einem wichtigen Punkt sind: Dieser Artikel stellt keine Anlageempfehlung dar. Wir beraten Sie aber gern zum Thema offenen Immobilienfonds.

2 Gedanken zu “Offene Immobilienfonds haben sie jetzt eine Zukunft oder noch einmal dasselbe?

  1. Ich kann mich dem nur anschliessen, die Immobilienfonds haben in den Jahren und Jahrzehnten vor der Euro Krise stabile Wertzuwächse und sichere Ausschüttungen erwirtschaftet.

    Jedes Depot sollte eine breite Streuung der Anlageklassen umfassen und zu dieser Verteilung gehören eben auch Immobilien oder wie in diesem Artikel genannt, die Immobilienfonds.

    Nicht jeder Geldanleger verfügt über genügend Liquidität um sich eine komplette Immobilie zu kaufen oder sich an gewerblichen Projekten zu beteiligen und für diesen Fall ist das Produkt offener Immoblilenfonds geradezu perfekt.

    Wenn sich die Wogen auf den Finanzmärkten wieder glätten sollte auch diese Anlageform wieder zu alter Stärke finden.

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