Mai: Monat der Entscheidung für offene Immobilienfonds


Im Mai fällt die Entscheidung über die Öffnung von 3 bisher „geschlossenen“ offenen Immobilienfonds. Dazu gehören zwei Schwergewichtete, die fünft- und sechsgrößten Fonds: CS-Euroreal und SEB Immoinvest mit einem Fondsvolumen von jeweils über 6 Mrd Euro.

Beide Fondsgesellschaften haben in den letzten Monaten versucht einzuschätzen, ob es den Fonds möglich sein wird, die voraussichtlichen Rückgaben von Anteilen zu erfüllen. Anderfalls müssten diese Fonds aufgelöst werden. Wobei für die Anleger schwer einzuschätzen bleibt, ob und welche Verluste entstehen. Für Panik besteht aber wohl kein Anlass.

Der SEB-Immoinvest hat in Übereinkunft mit der BaFin einen eleganten Weg gefunden, ein solch ungewisses Szenario zu vermeiden, wenn die Anleger mitspielen. Der Fonds lässt die Anleger quasi abstimmen, ob es zu einer voraussichtlich dauerhaften Öffnung kommt, mit der vorgezogen Umstellung auf die neuen (leicht modifizierten) Regelungen für offene Immobilienfonds, die ab Januar 2013 gelten. (Maximierte halbjährliche Entnahmen von höchsten 30.000 Euro, ansonsten Kündigungsfrist von 12 bzw. 24 Monaten. Für den SEB gelten die Entnahmeregelungen voraussichtlich nicht. Hier wird eine Kündigung erforderlich sein). Das bedeutet, dass mögliche Verluste aus vorzeitigem Immobilienverkäufen reduziert werden können.

Aber müssen überhaupt Verluste entstehen? ** Ein überraschendes Bild zeigt die aktuelle Wertentwicklung des KanAm US-grundinvest. Zumindest in den ersten drei Monaten dieses Jahres wurde ein Wertzuwachs von 20,38% realisiert! Und auch im Jahr 2011 verzeichnete dieser Fonds einen positiven Wertzuwachs von 2,56%.

Allerdings handelte es sich bei diesem Fonds schon immer um eine Anlage mit starken Schwankungen. Das es leider auch anders geht, zeigt im Vergleich dazu die Entwicklung des Degi International.

Ein Vergleich der Entwicklung der beiden international anlegenden offenen Immobilienfonds KanAM US-grundinvest und DEGI Global Business zeigt, dass die Wertentwicklung in der Phase der Auflösung sehr unterschiedlich verlaufen kann.

Nun müssen bei den offenen Immobilienfonds verschiedene Arten unterschieden werden: weltweit und europäisch anlegende Fonds. Etwas verallgemeinernd kann man sagen, dass in Europa anlegende Fonds weniger stark schwanken. Man kann hier zur Veranschaulichung statt einer Betrachtung von Volatilitäten vereinfachend auch die zeitliche Entwicklung der durchschnittlichen Wertentwicklung im Vergleich zur Entwicklung des Median (das ist der mittlere Wert, zudem jeweils die Hälfte der Fonds eine bessere und schlechtere Wertentwicklung hatten)

Bei den in Europa anlegenden Immobilienfonds weicht der Durchschnitt (schwarz) in der Regel nur gering vom Median ab. Anders stellt sich das Bild für weltweit anlegende Fonds dar (Gelbtöne) Stand März 2012

Wie sieht es nun für die beiden großen Fonds aus, für die die Entscheidung jetzt ansteht? Zunächst einmal ist festzuhalten, dass beide Fonds in den ersten 3 Monaten ein, wenn auch geringes, so doch positives Ergebnis hatten ( CS-Euroreal +,0,12%, SEB Immoinvest +0,37%). Dies liegt zwar deutlich unter dem Durchschnitt der geöffneten in Europa engagierten Fonds* (+1,06%), ist aber auch mit der durch die bisherige Schliessung der bedingten temporären Desinvestitionsstrategie zu erklären. Desinvestitionsstrategie bedeutet hier: die Fonds haben „außerplanmässig“ Immobilien verkauft, um Liquidität zu beschaffen. In einem solchen Fall konnten hier zwar immer noch positive Ergebnisse erzielt werden, aber es konnte eben keine optimale Rendite aus dem Gesamtportfolio realisiert werden. Zudem fielen natürlich Verkaufskosten an, und ggfs. mussten für die auf den Immobilien lastenden Darlehen Vorfälligkeitsentschädigungen gezahlt werden. Das kann aber im Umkehrschluss auch heißen, dass diese Fonds bei Vermeidung einer Auflösung absehbar wieder marktadäquate Renditen erzielen könnten. Deshalb sollte jeder Anleger sich sehr genau überlegen, ob er sich wie ein professioneller Immobilieninvestor verhalten möchte.

Die Wertentwicklung des CS Euroreal (dunbkelblau) lag bis zur Schliessung über dem Medianwert der in Europa anlegenden Immobilienfonds (gelb). Dies galt auch für den SEB Immoinvest (hellblau). Erst in der Phase der Schliessung zeigt sich eine unterdurchschnittliche, aber immer noch positive Entwicklung (Stand März 2012)

Wird diese Anlageklasse überhaupt überleben? Die Chancen stehen unserer Meinung nach gut***. Zum ersten sind über 70% der Anlegergelder nicht von einer Schließung oder Auflösung betroffen, und das sind immerhin über 61 Mrd. Euro. Weiterhin dürfte die Neuregelung hinsichtlich der möglichen Entnahmen ab 2013 für die Fonds das Risiko ungeplanter Mittelabflüsse vermeiden. Und die durchschnittlichen Erträge der Fonds liegen immer noch deutlich über denjenigen von Staatsanleihen.

* Der SEB Immoinvest zählt zu den weltweit anlegenden Fonds. Weil der Fonds aber deutlich in Europa übergewichtet ist, ziehen wir hier zum Vergleich die in Europa anlegenden Fonds heran.

** Die Betrachtung über ein mögliches Verlustpotential der verschiedenen Fonds hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab. Bei Bedarf erläutern wir Ihnen diese Faktoren gern individuell.

** Das ist eine subjektive Einschätzung ohne jegliche Gewähr.

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